Dane GUS za pierwsze półrocze 2026 roku pokazują wzrost liczby pozwoleń na budowę oraz utrzymującą się wysoką aktywność deweloperów.
Liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych pozostaje stabilna, a popyt wspierają obniżki stóp procentowych.
Coraz dłuższe procedury administracyjne mogą w kolejnych latach ograniczyć podaż mieszkań i wpłynąć na wzrost kosztów inwestycji.
Pierwsze półrocze 2026 roku przyniosło wyraźny wzrost liczby pozwoleń na budowę oraz stabilną aktywność inwestorów. To pozytywny sygnał dla rynku mieszkaniowego, jednak należy pamiętać, że uzyskanie pozwolenia na budowę jest końcowym etapem wieloletniego procesu przygotowania inwestycji.
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną umożliwiającą rozpoczęcie realizacji inwestycji. Jego wydanie nie rozpoczyna procesu inwestycyjnego, lecz stanowi zwieńczenie wcześniejszych działań obejmujących przygotowanie dokumentacji, uzyskanie wymaganych decyzji oraz przeprowadzenie licznych procedur administracyjnych.
Wydłużający się czas trwania tych procedur już dziś wpływa na przyszłą podaż mieszkań. Dane GUS za pierwsze półrocze 2026 roku wskazują, że mimo wyzwań związanych z procesem inwestycyjnym aktywność deweloperów utrzymuje się na wysokim poziomie, zwłaszcza w zakresie rozpoczynanych budów oraz uzyskiwanych pozwoleń na budowę.
W pierwszym półroczu inwestorzy rozpoczęli budowę 69,6 tys. nowych lokali, co oznacza wzrost o niecałe 2 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku. W samym czerwcu rozpoczęto budowę 11,6 tys. lokali, czyli o 308 mniej niż miesiąc wcześniej.
Najwyższą dynamikę nowych inwestycji odnotowano w drugim kwartale, kiedy rozpoczęto budowę 38 736 lokali. Był to drugi najwyższy wynik kwartalny od początku pełnoskalowej wojny w Ukrainie. Lepszy rezultat osiągnięto jedynie w pierwszym kwartale 2024 roku, kiedy rynek był dodatkowo stymulowany funkcjonującymi oraz zapowiadanymi programami wsparcia kredytowego.
Rozpoczęcie budowy oznacza moment, w którym inwestor przechodzi z etapu przygotowania projektu do jego realizacji. Liczba rozpoczynanych inwestycji jest jednym z najważniejszych wskaźników przyszłej podaży mieszkań, ponieważ obrazuje skalę nowych projektów trafiających do realizacji.
– Silna kumulacja budów inicjowanych wiosną wynika częściowo z przesunięcia związanego z niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi panującymi tej zimy. Możliwe zatem, że kolejne kwartały nie będą pod tym względem tak pozytywne. Podtrzymujemy jednak prognozę na ten rok, zakładającą utrzymanie poziomu wprowadzeń z 2025. Być może po udanych wakacjach będziemy mogli zrewidować je o kilka punktów procentowych w górę – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Sytuacja rynkowa pozostaje stabilna. Inwestorzy kontynuują wprowadzanie nowych projektów do sprzedaży, natomiast popyt na mieszkania wzrósł wraz z rozpoczętym cyklem obniżek stóp procentowych.
Stopy procentowe wpływają na koszt finansowania zakupu nieruchomości. Ich obniżanie zwiększa dostępność kredytów hipotecznych, co zwykle przekłada się na wyższy popyt na mieszkania oraz poprawę aktywności na rynku deweloperskim.
– Oczywiście jest to pewne uogólnienie. Sytuacja różni się bowiem w zależności od rynku. Warszawa czy Trójmiasto, gdzie popyt pozostaje dobrze zrównoważony z podażą, znajdują się w zupełnie innej sytuacji niż Katowice czy Łódź, które charakteryzują się wysoką ofertą mieszkań i wolniejszym tempem sprzedaży – podsumowuje ekspert PZFD.
Optymistycznie prezentują się również dane dotyczące pozwoleń na budowę. W pierwszym półroczu 2026 roku inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 95 963 lokali, co oznacza wzrost o 25,4 proc. względem analogicznego okresu rok wcześniej. W ujęciu miesiąc do miesiąca czerwiec przyniósł wzrost o 17 proc., do poziomu 16 439 mieszkań.
Liczba wydawanych pozwoleń na budowę jest jednym z podstawowych wskaźników obrazujących przysz��ą aktywność inwestycyjną. Wzrost tego wskaźnika oznacza, że inwestorzy przygotowują kolejne projekty do realizacji i utrzymują gotowość do rozpoczynania nowych przedsięwzięć.
Sprzyjają temu dobra sytuacja gospodarcza oraz niższe stopy procentowe. Jednocześnie należy pamiętać, że pozwolenie na budowę nie rozpoczyna procesu inwestycyjnego, lecz kończy jego etap administracyjny. Przed złożeniem wniosku inwestor musi uzyskać między innymi decyzje środowiskowe, pozwolenia wodnoprawne, wymagane uzgodnienia oraz inne rozstrzygnięcia administracyjne.
Dopiero po zakończeniu tych procedur wydawane jest pozwolenie na budowę. Niepokojące są jednak dane firmy Walter Herz, zgodnie z którymi w Warszawie średni czas potrzebny na uzyskanie samego pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego wydłużył się z 82 dni w 2016 roku do 485 dni w 2026 roku.
Wydłużenie procedur administracyjnych oznacza zamrożenie kapitału inwestora na dłuższy okres oraz wzrost kosztów przygotowania projektu i jego finansowania. W konsekwencji może to ograniczać tempo realizacji nowych inwestycji i wpływać na poziom podaży mieszkań w kolejnych latach.
– Oznacza to, że cały proces przygotowania nowych inwestycji trwa dziś znacznie dłużej niż jeszcze dekadę temu. W konsekwencji coraz trudniej będzie utrzymać odpowiednią podaż mieszkań, co może przełożyć się na wzrost kosztów przygotowania inwestycji, finansowania oraz – w efekcie – cen mieszkań – uważa Patryk Kozierkiewicz.