W I półroczu 2026 r. nieruchomości z długimi umowami najmu odpowiadały za ponad 60 proc. wolumenu transakcji na polskim rynku magazynowo-logistycznym.
Wolumen inwestycji wyniósł 782 mln euro w ramach 18 transakcji, czyli o 36 proc. więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat.
Kapitał amerykański odpowiadał za 68 proc. wartości transakcji, a rosnąca popularność sale & leaseback może zwiększyć podaż aktywów z przewidywalnym dochodem.
Na polskim rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych inwestorzy coraz wyraźniej premiują długość i przewidywalność dochodu. Jednocześnie rośnie znaczenie transakcji typu sale & leaseback – ocenia firma doradcza JLL. W I półr. 2026 r. kapitał amerykański odpowiadał za 68 proc. wartości zawartych transakcji.
W pierwszych sześciu miesiącach 2026 r. na rynku widoczna była silna koncentracja kapitału na nieruchomościach zabezpieczonych długimi umowami najmu. Takie aktywa odpowiadały za ponad 60 proc. półrocznego wolumenu, a ponad połowa wszystkich transakcji dotyczyła nieruchomości, w których średni okres do wygaśnięcia umów najmu wynosił co najmniej dziesięć lat.
"Rynek magazynowy pozostaje bardzo płynny, ale zmieniły się kryteria, według których inwestorzy podejmują decyzje. Sama jakość techniczna czy dobra lokalizacja nie wystarczają. W okresie większej niepewności szczególnego znaczenia nabrała przewidywalność przyszłych przepływów pieniężnych, dlatego kapitał jest gotowy mocno konkurować o nieruchomości z wiarygodnymi najemcami i wieloletnimi umowami. W efekcie dwa pozornie podobne obiekty mogą być dziś postrzegane przez inwestorów zupełnie inaczej w zależności od struktury i długości zabezpieczonego dochodu" – powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Sławomir Jędrzejewski, Head of Logistics Investment, JLL.
Polski rynek inwestycji w nieruchomości magazynowo-logistyczne zakończył pierwszą połowę roku z wolumenem 782 mln euro, osiągniętym w ramach 18 transakcji. Wynik ten był o 36 proc. wyższy od średniej z ostatnich pięciu lat i okazał się trzecim najlepszym rezultatem pierwszego półrocza w historii sektora, po 2020 i 2021 roku.
JLL podało, że na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych polski rynek magazynowo-logistyczny wyróżnia się strukturą pochodzenia kapitału. W pierwszej połowie roku inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych odpowiadali za 68 proc. wartości zawartych transakcji. Amerykański kapitał uczestniczył między innymi w transakcjach dotyczących portfela Raben, obiektu BSH, nieruchomości DSV w Łodzi oraz HiPark Rzepin.
Zdaniem ekspertów tak wysoki udział inwestorów amerykańskich pokazuje, że polskie nieruchomości logistyczne pozostają produktem o międzynarodowym zasięgu. Jednocześnie charakter realizowanych transakcji wskazuje, że przewagą Polski jest nie tylko skala samego rynku magazynowego, lecz również dostępność dużych aktywów i portfeli z długoterminowo zabezpieczonym przychodem.
W ocenie JLL w Polsce mamy do czynienia z rynkiem dwóch prędkości. Aktywni pozostają inwestorzy koncentrujący się na najlepszych nieruchomościach oraz aktywach typu net lease, podczas gdy część kupujących, w większym stopniu uzależnionych od finansowania dłużnego, przyjęła bardziej zachowawcze podejście.
"W praktyce oznacza to coraz większe różnice pomiędzy aktywami z długimi umowami i silnymi najemcami a starszymi obiektami wymagającymi aktywnego zarządzania. Inwestorzy dokładniej analizują nie tylko sam budynek, ale również profil kredytowy najemcy, pozostały okres najmu oraz prawdopodobieństwo utrzymania funkcji logistycznej lub produkcyjnej nieruchomości w długiej perspektywie" - napisano.
Jak dodał Jędrzejewski, wysoki wolumen nie powinien być interpretowany jako powrót rynku, na którym wszystko znajduje nabywcę na podobnych warunkach, a polaryzacja pozostanie jedną z cech rynku.
"Różnice pomiędzy poszczególnymi aktywami są dziś bardzo wyraźne. Największa konkurencja dotyczy produktu zapewniającego długi i przewidywalny dochód. Jednocześnie istnieje grupa inwestorów gotowych kupować starsze lub bardziej wymagające nieruchomości, ale oczekują oni wyraźnego potencjału do stworzenia dodatkowej wartości. Ta polaryzacja prawdopodobnie pozostanie jedną z najważniejszych cech rynku w kolejnych kwartałach" - ocenił.
Eksperci nadal szacują, że wartość inwestycji w nieruchomości magazynowo-logistyczne w całym roku może po raz pierwszy od 2022 r. przekroczyć 2 mld euro.
"Nie musi to jednak oznaczać zmiany kryteriów inwestycyjnych. Pierwsza połowa roku pokazała, że o decyzjach kapitału w coraz większym stopniu decyduje jakość i długość zabezpieczonego przychodu. W połączeniu z rosnącą popularnością sale & leaseback może to sprawić, że kolejne miesiące przyniosą na rynek aktywa, które dotychczas pozostawały poza radarami inwestorów" - napisano w komunikacie. (PAP Biznes)