Popyt brutto na krakowskim rynku biurowym w pierwszej połowie 2026 roku wyniósł 73 tys. mkw., a popyt netto 36 tys. mkw.
Wskaźnik pustostanów w centrum Krakowa wyniósł 10,3 proc., podczas gdy w strefach niecentralnych osiągnął 21,9 proc.
Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, ale ograniczona aktywność najemców i deweloperów pogłębia polaryzację między centrum a lokalizacjami poza nim.
Krakowski rynek biurowy w pierwszej połowie 2026 roku funkcjonował pod wpływem niższej aktywności najemców oraz ograniczonej nowej podaży. Popyt brutto wyniósł 73 tys. mkw., co oznacza spadek o 58 proc. rok do roku, podczas gdy popyt netto osiągnął poziom 36 tys. mkw., notując spadek o 27 proc. r/r. Jednocześnie eksperci AXI IMMO w najnowszym raporcie pt.: “Rynek biurowy w Krakowie I połowa 2026 r.” zwracają uwagę na postępującą polaryzację rynku, której efektem jest rosnąca przewaga centralnych lokalizacji nad strefami niecentralnymi.
Największy udział w strukturze popytu miały firmy produkcyjne (31 proc.), finansowe (20 proc.) oraz reprezentujące sektor IT (15 proc.). Najemcy koncentrowali się przede wszystkim na nowoczesnych biurowcach oferujących wysoką jakość powierzchni, dostęp do usług oraz dogodną komunikację.
Wśród największych transakcji zawartych w pierwszej połowie 2026 roku znalazła się nowa umowa najmu podpisana przez Brown Brothers Harriman w budynku WITA C na 13 700 mkw. Istotne znaczenie miały również: przedłużenie umowy przez Akamai w Centrum Biurowym Vinci (5400 mkw.) oraz przedłużenie połączone z ekspansją przez PepsiCo w kompleksie Brain Park A (5400 mkw.).
Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO, komentuje: „Spadek popytu w pierwszej połowie 2026 roku w porównaniu do pierwszej połowy roku poprzedniego był nieunikniony ze względu na bardzo wysoki wynik w porównywanym okresie i rynek nie był w stanie kontynuować tej dynamiki. Pomimo niższej aktywności najemców Kraków pozostaje największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym wśród miast regionalnych, a zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami w centralnych lokalizacjach nadal utrzymuje się na wysokim poziomie”.
Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wyniosły 1,87 mln mkw. Tym samym stolica Małopolski utrzymała pozycję największego rynku biurowego wśród miast regionalnych. W pierwszej połowie roku deweloperzy oddali do użytkowania blisko 34 tys. mkw. nowej powierzchni w ramach wielofunkcyjnego projektu WITA realizowanego przez Echo Investment oraz budynku Fabryczna Office Park B7 dostarczonego na rynek przez Inter-Bud.
Jednocześnie aktywność deweloperska pozostaje ograniczona. W budowie znajduje się obecnie około 37 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli o 45 proc. mniej niż rok wcześniej. Największym projektem realizowanym na rynku jest Tischnera Green Park 1, a wśród pozostałych inwestycji znajdują się Soneta oraz rewitalizowany budynek Loft Park B.
Wraz z ograniczonym popytem wzrasta poziom niewynajętej powierzchni. Na koniec pierwszej połowy 2026 roku średni wskaźnik pustostanów w Krakowie osiągnął poziom 19 proc., co oznacza wzrost o 1,7 p.p. w ujęciu rocznym. Trzeba jednak podkreślić, że poziom pustostanów różni się mocno w zależności od lokalizacji. Szczególnie widoczna jest różnica pomiędzy centrum miasta a lokalizacjami poza nim. Wskaźnik pustostanów w centrum wyniósł 10,3 proc., podczas gdy w strefach niecentralnych osiągnął 21,9 proc.
Elżbieta Golik, Associate Director, AXI IMMO, komentuje: „Coraz wyraźniej widoczna jest polaryzacja krakowskiego rynku biurowego. Budynki położone w centrum, oferujące dostęp do szerokiego wachlarza usług i komunikacji publicznej, przyciągają najemców znacznie skuteczniej niż obiekty zlokalizowane poza głównymi strefami biznesowymi miasta”.
Rosnąca konkurencja między budynkami nie wpływa obecnie istotnie na poziom stawek czynszowych. Na koniec czerwca 2026 roku czynsze ofertowe w Krakowie utrzymywały się w przedziale od 10 do 19 EUR za mkw. miesięcznie. Najwyższe stawki obserwowane były w centralnych lokalizacjach oraz w projektach wyróżniających się standardem i ofertą dla użytkowników.
Zdaniem ekspertów AXI IMMO proces polaryzacji rynku będzie się pogłębiał. W perspektywie krótkoterminowej można spodziewać się dalszych relokacji firm do bardziej atrakcyjnych lokalizacji, konsolidacji zajmowanej powierzchni oraz wzrostu znaczenia jakości środowiska pracy i dostępnych udogodnień.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, dodaje: „W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego wzrostu aktywności najemców. Jednocześnie utrzyma się trend konsolidacji powierzchni i poszukiwania biur lepiej dopasowanych do hybrydowego modelu pracy, szczególnie w najwyższej jakości projektach”.