Centrum Krakowa przyciąga najemców biurowych, a współczynnik pustostanów wynosi tam 10,5 proc., wobec 19,0 proc. w całym mieście.
Aktywność deweloperów pozostaje ograniczona, a na koniec czerwca w budowie było ok. 37 300 mkw. powierzchni biurowej.
W pierwszej połowie 2026 roku popyt na krakowskim rynku biurowym przekroczył 73 000 mkw., przy wyraźnym wzroście aktywności najemców w drugim kwartale.
Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Krakowie” pierwsza połowa 2026 roku przyniosła na krakowskim rynku biurowym wyraźne przesunięcie aktywności najemców w kierunku Centrum. Mimo spadku wolumenu wynajętej powierzchni w porównaniu z wyjątkowo mocnym pierwszym półroczem ubiegłego roku, drugi kwartał przyniósł zdecydowane ożywienie popytu. Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje ograniczona, a rozpoczęcie nowych inwestycji jest w dużej mierze uzależnione od zabezpieczenia odpowiedniego poziomu przednajmu. Współczynnik pustostanów wzrósł do 19,0 proc., jednak w Centrum, które niezmiennie cieszy się największym zainteresowaniem najemców, wynosi zaledwie 10,5 proc.
Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wyniosły 1 870 000 mkw., co oznacza wzrost o 1,9 proc. w ujęciu rocznym. W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli 27 300 mkw. nowej powierzchni biurowej, czyli o prawie 130 proc. więcej niż w całym 2025 roku, ale jednocześnie o blisko 86 proc. mniej niż w rekordowym 2017 roku, kiedy ukończono ponad 190 000 mkw.
Nowa podaż w pierwszej połowie 2026 roku została dostarczona wyłącznie w strefie biurowej Centrum. Obejmowała Fabryczna Office Park B7 o powierzchni 8400 mkw., oddany do użytku w pierwszym kwartale, oraz budynki B i C kompleksu WITA, które w drugim kwartale dostarczyły łącznie ok. 18 900 mkw. Do końca roku przewidziano oddanie do użytku jedynie biurowca Soneta o powierzchni ok. 8700 mkw., zlokalizowanego w strefie Południowy Zachód.
Znacząca dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach oraz procesy konsolidacji i optymalizacji biur zajmowanych przez najemców nadal wpływają na aktywność deweloperów w Krakowie. Od 2022 roku utrzymuje się ona na średnim poziomie ok. 47 000 mkw. kwartalnie, co oznacza drastyczny spadek w porównaniu ze średnią ponad 208 000 mkw. w latach 2016–2022. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ok. 37 300 mkw. biur, czyli o ponad 44 proc. mniej niż rok wcześniej. Największym realizowanym projektem był pierwszy etap Tischnera Green Park o powierzchni 24 000 mkw., zlokalizowany w strefie Południowy Wschód, który stanowił ponad 64 proc. całkowitej powierzchni będącej w budowie. Według deklaracji deweloperów ponad 76 proc. powstającej powierzchni biurowej powinna trafić na rynek w 2027 roku. Uruchomienie kolejnych inwestycji będzie w dużej mierze uzależnione od pozyskania znaczącego najemcy lub zabezpieczenia odpowiedniego poziomu przednajmu – mówi Patryk Kowalkowski, Doradca, Newmark Polska.
W pierwszej połowie 2026 roku w Krakowie wynajęto ponad 73 000 mkw. powierzchni biurowej, o przeszło 57 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, kiedy wolumen transakcji sięgnął rekordowych 172 000 mkw. Po spokojnym pierwszym kwartale, w którym popyt wyniósł ok. 15 000 mkw., w drugim kwartale aktywność najemców znacząco przyspieszyła, przekraczając 58 400 mkw. Spadek popytu w ujęciu rocznym nie przełożył się jednak znacząco na średnią wielkość umów, która w porównaniu z analogicznym okresem w 2025 roku zmniejszyła się o niecałe 7 proc., z 1400 mkw. do 1300 mkw.
W pierwszych sześciu miesiącach br. Kraków pozostał jednym z najaktywniejszych regionalnych rynków biurowych w Polsce, odpowiadając za blisko 24 proc. łącznego popytu zarejestrowanego poza Warszawą. W pierwszym półroczu wyraźnie zmieniła się struktura popytu w porównaniu z analogicznym okresem w 2025 roku. Udział renegocjacji spadł z prawie 72 proc. do ok. 50 proc., a udział nowych umów wzrósł z ok. 21 proc. do niemal 43 proc. Pozostałe 7 proc. przypadło na ekspansje. Warto zauważyć, że w analizowanym okresie nie podpisano żadnej umowy przednajmu. Największy udział w popycie miały firmy produkcyjne (31,3%), następnie sektor finansowy (20,2%), IT (14,9%) oraz usługi dla biznesu (8,2%) – podkreśla Tomasz Chojnacki, Dyrektor Regionalny w Dziale Powierzchni Biurowych Newmark Polska.
W drugim kwartale 2026 roku wskaźnik pustostanów powrócił na ścieżkę wzrostu po nieznacznym spadku w poprzednich sześciu miesiącach. Na koniec czerwca wyniósł 19,0 proc., co oznacza wzrost o 0,6 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2026 roku i o 1,7 p.p. rok do roku. Istniejące budynki oferowały do wynajęcia od zaraz niemal 356 000 mkw. powierzchni biurowej. Wzrost dostępności powierzchni biurowej wynikał zarówno z oddania do użytku nowych obiektów, jak i zwalniania biur w części starszych biurowców.
Najwyższy współczynnik pustostanów, wynoszący 33,3 proc., odnotowano w budynkach ukończonych w latach 2005–2009. Z kolei pustostany w nowoczesnych biurowcach wybudowanych po 2020 roku oraz w centralnych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach stanowiły 16 proc. ich całkowitej powierzchni.
W pierwszej połowie 2026 roku czynsze za wynajem powierzchni biurowych w Krakowie pozostawały zasadniczo stabilne.
W większości nowoczesnych budynków czynsze mieściły się w przedziale 14,00–18,50 euro za mkw. miesięcznie, natomiast w najnowszych i najlepiej zlokalizowanych projektach w strefie biurowej Centrum sięgały 19,00–19,50 euro. Duża dostępność powierzchni poza Centrum sprawia, że najemcy mogą liczyć na elastyczne warunki najmu i bogatsze pakiety zachęt, natomiast ograniczony wolumen przyszłej podaży może stopniowo zacząć przekładać się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej właścicieli najbardziej atrakcyjnych, energooszczędnych i dobrze skomunikowanych budynków – dodaje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
Przeczytaj także https://dompress.pl/nieruchomosci-komercyjne/warszawski-rynek-biurowy-ogranicza-dostepnosc-najlepszych-powierzchni,3144