Raport Savills IMPACTS 2026 wskazuje, że modernizacja istniejących budynków, rozwój AI oraz zmiany w globalnych łańcuchach dostaw będą kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek nieruchomości komercyjnych.
Docelowa alokacja kapitału instytucjonalnego w nieruchomości utrzymuje się na stabilnym poziomie 10,8 proc., co potwierdza trwałą rolę tego sektora w strategiach inwestycyjnych.
Polska umacnia pozycję beneficjenta nearshoringu, a Warszawa została wyróżniona jako atrakcyjna lokalizacja dla firm poszukujących wykwalifikowanych pracowników przy konkurencyjnych kosztach operacyjnych.
Globalny rynek nieruchomości komercyjnych poszukuje nowej równowagi i dostosowuje się do zmieniających się warunków makroekonomicznych. Najnowsza edycja flagowego raportu Savills „IMPACTS 2026” pokazuje, że docelowa alokacja kapitału instytucjonalnego w sektorze nieruchomości wynosi w 2026 roku 10,8 proc. Według ekspertów Savills rynek wchodzi w fazę stabilizacji, a jego rozwój determinują obecnie trzy główne czynniki: konieczność modernizacji istniejących budynków, dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji oraz rekonfiguracja globalnych łańcuchów dostaw. Z perspektywy Polski raport potwierdza rosnące znaczenie kraju jako beneficjenta nearshoringu oraz atrakcyjnego rynku dla inwestycji w sektor nowoczesnych usług biznesowych.
Dane z raportu IMPACTS 2026
Docelowa alokacja nieruchomości w instytucjonalnych portfelach inwestycyjnych ma wynosić 10,8 proc. w 2026 roku. Oznacza to utrzymanie stabilnego poziomu obserwowanego od początku obecnej dekady i potwierdza, że nieruchomości pozostają istotnym elementem długoterminowych strategii inwestycyjnych.
Cztery najwyższe miejsca w globalnym Resilient Cities Index, oceniającym zdolność miast do adaptacji do zmieniających się wyzwań z uwzględnieniem gospodarki, innowacji, ESG i rynku nieruchomości, utrzymały Nowy Jork, Tokio, Londyn oraz Seul.
Rozwój sztucznej inteligencji bezpośrednio zwiększa zapotrzebowanie na infrastrukturę centrów danych. W Europie oznacza to prognozowany dodatkowy popyt na około 790 tys. m kw. powierzchni magazynowej wspierającej ten sektor w ciągu najbliższych trzech lat.
Rosnące koszty realizacji inwestycji wywierają coraz większą presję na rentowność nowych projektów. W Nowym Jorku koszt budowy nowoczesnej powierzchni biurowej przekroczył już 10 700 dolarów za m kw.
Szacuje się, że około 80 proc. budynków znajdujących się w miastach na rynkach rozwiniętych i użytkowanych w 2050 roku już istnieje. Ich kompleksowa modernizacja może ograniczyć zużycie energii o 40–70 proc., co zwiększa znaczenie inwestycji modernizacyjnych.
Polska umacnia swoją pozycję na światowym rynku nieruchomości komercyjnych. Wysoka pozycja w Savills Nearshoring Index oraz wyróżnienie Warszawy jako „Cost-advantaged talent hub” potwierdzają atrakcyjność kraju dla inwestorów poszukujących wykwalifikowanych pracowników przy zachowaniu konkurencyjnych kosztów operacyjnych.
Inwestycje w erze zmienności
Analizy Savills wskazują, że nieruchomości komercyjne nadal pełnią kluczową funkcję dywersyfikacyjną w portfelach inwestorów. Z ekonomicznego punktu widzenia dywersyfikacja oznacza ograniczanie ryzyka poprzez lokowanie kapitału w różne klasy aktywów. W warunkach wysokiej zmienności na rynkach finansowych nieruchomości pozostają segmentem pośrednim między rynkiem akcji a instrumentami o stałym dochodzie, oferując jednocześnie materialny charakter aktywów oraz możliwość generowania stabilnych przepływów finansowych.
Rosnąca ostrożność najemców wpływa również na rynek biurowy w Stanach Zjednoczonych. Właściciele budynków wykazują większą elastyczność podczas negocjowania warunków najmu. Jednocześnie utrzymuje się trend określany jako flight-to-quality, polegający na koncentracji popytu na powierzchniach biurowych najwyższej klasy. W praktyce oznacza to zawieranie przez korporacje długoterminowych, 10- lub 15-letnich umów najmu w najlepszych budynkach zlokalizowanych na rynkach o dużej konkurencji o wykwalifikowanych pracowników.
Rozwój technologiczny i rynek pracy
Zmieniają się kryteria wyboru lokalizacji inwestycji biurowych. Wpływają na to przede wszystkim globalne trendy demograficzne oraz kurcząca się pula wykwalifikowanych specjalistów. W efekcie przedsiębiorstwa coraz częściej lokują działalność w ośrodkach zapewniających dostęp do odpowiednio wykwalifikowanych kadr.
Najważniejszymi światowymi hubami technologii Deep Tech pozostają Zatoka San Francisco, Nowy Jork oraz brytyjski „Złoty Trójkąt”, obejmujący Londyn, Oksford i Cambridge. To właśnie tam koncentruje się znacząca część popytu generowanego przez firmy rozwijające rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji.
Polska perspektywa: nearshoring i atrakcyjny rynek pracy
Raport Savills wyraźnie podkreśla rosnącą rolę Polski na globalnym rynku nieruchomości komercyjnych. Według Savills Nearshoring Index Polska należy do głównych beneficjentów nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji i łańcuchów dostaw bliżej rynków docelowych. Z ekonomicznego punktu widzenia strategia ta pozwala przedsiębiorstwom ograniczać ryzyko geopolityczne, skracać czas dostaw oraz zwiększać odporność operacyjną.
Dane zawarte w raporcie pokazują, że rynki Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polska, oferują korzystną równowagę pomiędzy odpornością gospodarki, warunkami ekonomicznymi, otoczeniem biznesowym oraz standardami ESG. Co istotne, Polska osiąga w tym zestawieniu wynik wyższy, niż wynikałoby to wyłącznie z poziomu PKB per capita, co świadczy o ponadprzeciętnej atrakcyjności inwestycyjnej.
Warszawa została również wyróżniona w Savills Talent Cities Index i zakwalifikowana do grupy „Cost-advantaged talent hubs”. Oznacza to, że stolica Polski skutecznie przyciąga przedsiębiorstwa poszukujące wysoko wykwalifikowanych pracowników przy jednoczesnym zachowaniu konkurencyjnych kosztów prowadzenia działalności. W tej samej kategorii znalazła się między innymi Lizbona.
-W 2026 roku spodziewamy się przede wszystkim racjonalizacji i ostrożnego zarządzania portfelami nieruchomości. Ostatnie lata makroekonomicznych zawirowań trwale zmieniły podejście do planowania i eksploatacji obiektów komercyjnych. W warunkach ostrożnego zarządzania portfelami kluczowymi elementami decyzji inwestycyjnych pozostają jakość aktywa, jego lokalizacja oraz potencjał tworzenia wartości w dłuższym terminie. Rosnące koszty budowy i coraz bardziej wymagające regulacje klimatyczne zwiększają znaczenie modernizacji istniejących budynków, poprawiających ich efektywność operacyjną i środowiskową. Jednocześnie inwestorzy nadal aktywnie poszukują nowych, wysokiej jakości projektów spełniających oczekiwania najemców. W efekcie zainteresowanie rynku koncentruje się zarówno na najlepszych nowych aktywach, jak i obiektach z potencjałem do modernizacji i dalszego wzrostu wartości. Mimo globalnych wyzwań, nieruchomości wciąż zapewniają inwestorom sprawdzoną formę dywersyfikacji portfeli, o ile decyzje transakcyjne opierają się na twardych danych analitycznych dotyczących poszczególnych lokalizacji - komentuje Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills Polska.