Wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przekroczył 3 mld euro, rosnąc o 71 proc. rok do roku i osiągając najwyższy poziom w pierwszym półroczu od 2018 roku.
Polska była najbardziej płynnym i zdywersyfikowanym rynkiem inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej, z wysoką aktywnością we wszystkich głównych segmentach nieruchomości.
Colliers prognozuje, że wartość inwestycji w Polsce może wynieść około 6 mld euro w całym 2026 roku, co oznaczałoby blisko połowę wolumenu inwestycji w regionie CEE-6.
Z najnowszego raportu Colliers „CEE Investment Scene H1 2026” wynika, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przekroczyła 3 mld euro. Oznacza to wzrost o 71 proc. rok do roku oraz najlepszy wynik pierwszego półrocza od 2018 roku. Rezultat ten potwierdził pozycję Polski jako najbardziej płynnego i zdywersyfikowanego rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.
W praktyce wysoka płynność rynku oznacza łatwość zawierania transakcji oraz obecność szerokiego grona inwestorów. Z kolei dywersyfikacja wskazuje, że aktywność kapitału rozkłada się na wiele segmentów rynku, co ogranicza zależność od koniunktury w jednej klasie aktywów.
Na tle pozostałych rynków regionu Polska wyróżniała się nie tylko skalą aktywności inwestycyjnej, lecz także jej strukturą. Duże transakcje były realizowane równolegle w sektorach handlowym, biurowym, logistycznym i mieszkaniowym. Dzięki temu bardzo dobry wynik rynku nie był uzależniony od jednej klasy aktywów, lecz od szerokiej aktywności inwestorów, co dodatkowo potwierdziło pozycję Polski jako najbardziej płynnego i zdywersyfikowanego rynku w regionie CEE.
– Aktywność inwestycyjna w Polsce wyraźnie przyspieszyła w pierwszej połowie 2026 roku, wspierana przez rosnący apetyt inwestorów na wszystkie główne klasy aktywów. Wolumen transakcji osiągnął 3 mld euro, co oznacza wzrost o 71 proc. rok do roku. 2 mld euro zainwestowane w drugim kwartale przełożyło się na najlepszy w historii wynik dla drugiego kwartału na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Wolumen inwestycyjny odnotowany w pierwszym półroczu 2026 roku odzwierciedlał nie tylko transakcje przeniesione z 2025 roku, ale przede wszystkim szersze ożywienie aktywności inwestorów w całym sektorze oraz transakcje zainicjowane w tym roku – zaznacza Piotr Mirowski, senior partner, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.
Handel liderem rynku
Największy udział w rynku inwestycyjnym miał sektor handlowy, w którym wartość transakcji przekroczyła 1 mld euro. Kolejne miejsca zajęły nieruchomości przemysłowo-logistyczne, mieszkaniowe (PRS) oraz biurowe.
Takie rozłożenie kapitału pomiędzy różne segmenty świadczy o dojrzewaniu rynku i jego większej odporności na zmiany koniunktury. Oznacza również bardziej zrównoważoną strukturę rynku kapitałowego niż w najbardziej defensywnej fazie cyklu inwestycyjnego.
Sektor biurowy również odzyskał dynamikę, szczególnie w Warszawie oraz wybranych miastach regionalnych. Polscy inwestorzy odegrali istotną rolę w kilku transakcjach dotyczących prestiżowych aktywów biurowych, potwierdzając, że krajowy kapitał nie jest już jedynie substytutem inwestorów zagranicznych w okresach niepewności. Coraz częściej staje się on trwałym źródłem płynności, zwłaszcza w przypadku aktywów średniej wielkości i dobrze rozpoznanych przez rynek.
- Wyceny aktywów prime zasadniczo pozostały stabilne. Oczekujemy jednak, że stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w centralnym obszarze biznesowym Warszawy (CBD) spadną w nadchodzących miesiącach wyraźnie poniżej poziomu 6,0 proc., a wartości kapitałowe ustanowią nowe rekordy. Płynność rynku w pierwszej połowie roku była nadal wspierana przez wysoką aktywność inwestorów z Czech, Stanów Zjednoczonych i Niemiec, przy jednoczesnym utrzymaniu silnego zaangażowania kapitału krajowego, spodziewamy się, że druga połowa przyniesie dalszą dywersyfikację źródeł kapitału – dodaje Piotr Mirowski.
Największa transakcja w historii polskiego rynku PRS
Do najważniejszych transakcji pierwszego półrocza należała sprzedaż 18 ukończonych projektów Resi4Rent spółce Vantage Development za 575 mln euro. Portfel obejmuje 5 322 mieszkania zlokalizowane w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu.
Była to największa transakcja w historii polskiego instytucjonalnego rynku najmu mieszkań (PRS), stanowiąca ważny punkt odniesienia dla dalszego rozwoju tego segmentu. Wśród najważniejszych transakcji znalazła się również sprzedaż 70-proc. udziału w centrum handlowym Posnania.
Polska liderem inwestycji w regionie CEE
Inwestycje w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej (CEE-6) osiągnęły w pierwszej połowie 2026 roku wartość 5,8 mld euro, co potwierdza wyraźny powrót aktywności inwestycyjnej w regionie.
Jednocześnie ożywienie nie ma charakteru powszechnego. Kapitał trafia przede wszystkim do aktywów zapewniających stabilne dochody, wysoką efektywność energetyczną, zgodność ze standardami ESG oraz długoterminowy potencjał wzrostu. Oznacza to, że inwestorzy coraz większą wagę przywiązują do jakości aktywów i bezpieczeństwa przyszłych przepływów finansowych.
Na tym tle Polska pozostawała najbardziej wyróżniającym się rynkiem inwestycyjnym regionu. Czechy odnotowały w pierwszej połowie roku ponad 1,4 mld euro inwestycji, utrzymując pozycję jednego z najbardziej stabilnych i najniżej ocenianych pod względem ryzyka rynków regionu. Na Węgrzech wolumen inwestycji zbliżył się do 0,6 mld euro i był najwyższy od 2021 roku, odzwierciedlając stopniowy powrót zaufania inwestorów po kilku latach ostrożności.
Silne fundamenty gospodarcze wspierają rynek nieruchomości
Polska pozostaje jedną z najszybciej rozwijających się dużych gospodarek Unii Europejskiej. Według prognoz wzrost PKB wyniesie 3,5 proc. w 2026 roku oraz 2,9 proc. w 2027 roku. Głównymi motorami wzrostu będą konsumpcja prywatna, inwestycje finansowane ze środków unijnych, rozwój infrastruktury, transformacja energetyczna, wydatki obronne oraz modernizacja przemysłu.
Silny wzrost gospodarczy zwiększa atrakcyjność rynku nieruchomości, ponieważ sprzyja rozwojowi przedsiębiorstw, wzrostowi zatrudnienia oraz zwiększonemu popytowi na powierzchnie komercyjne i mieszkaniowe.
Dla inwestorów oznacza to, że Polska nie jest już postrzegana wyłącznie przez pryzmat konkurencyjności kosztowej. Coraz częściej uznawana jest za dużą, zdywersyfikowaną i strategicznie ważną gospodarkę europejską, łączącą silny popyt wewnętrzny, rozwinięte zaplecze logistyczne, potencjał przemysłowy, policentryczną strukturę miejską oraz rosnącą rolę w zwiększaniu odporności europejskich łańcuchów dostaw.
- Powrót kapitału do regionu CEE jest w dużej mierze efektem relatywnie mocnych fundamentów gospodarczych, a na tym tle szczególnie wyróżnia się Polska. Silny wynik naszego kraju pokazuje, że inwestorzy coraz lepiej oceniają perspektywy polskiej gospodarki na tle Europy. W warunkach wysokiej niepewności geopolitycznej i słabszego wzrostu w części Europy Zachodniej kapitał szuka rynków oferujących skalę, płynność i długoterminowy potencjał wzrostu. Polska coraz częściej spełnia wszystkie te kryteria jednocześnie. Nasze prognozy wskazują, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce może osiągnąć około 6 mld euro w całym 2026 roku, podczas gdy wolumen inwestycji w całym regionie CEE może sięgnąć 12,5–13 mld euro. Oznaczałoby to, że niemal połowa inwestycji realizowanych w sześciu największych gospodarkach Europy Środkowo-Wschodniej przypadnie na Polskę, co dodatkowo podkreśla znaczenie naszego rynku dla inwestorów regionalnych i globalnych – podkreśla Grzegorz Sielewicz, Główny Ekonomista Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Perspektywy na drugą połowę 2026 roku
Pierwsza połowa 2026 roku pokazała, że kapitał ponownie dostrzega potencjał Europy Środkowo-Wschodniej, jednak decyzje inwestycyjne są podejmowane znacznie bardziej selektywnie niż w poprzednich cyklach.
O przewadze konkurencyjnej regionu coraz częściej decydują nie tylko perspektywy wzrostu gospodarczego, lecz także jakość aktywów, odporność modeli biznesowych oraz zdolność do odpowiadania na długoterminowe trendy gospodarcze.
W tym otoczeniu Polska, dzięki skali rynku, wysokiej płynności oraz szerokiej dywersyfikacji, pozostaje jednym z najważniejszych kierunków lokowania kapitału w Europie Środkowo-Wschodniej.