Polska dysponuje największym rynkiem nowoczesnych powierzchni magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej i utrzymuje konkurencyjne koszty najmu.
O przewadze kraju decydują nie tylko ceny, lecz także infrastruktura, skala rynku, elastyczność deweloperów oraz dostęp do wykwalifikowanych kadr.
Eksperci wskazują, że dalsze utrzymanie konkurencyjności będzie zależeć m.in. od rozwoju infrastruktury energetycznej i logistycznej.
Polska dysponuje obecnie większą powierzchnią magazynową niż Czechy, Rumunia i Węgry razem wzięte, pozostając jednocześnie jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków logistycznych w regionie. Rozbudowana infrastruktura drogowa, kolejowa i portowa umożliwia obsługę znacznej części Europy w ciągu 24–48 godzin. Połączenie skali rynku, konkurencyjnych kosztów, dostępności transportowej oraz wysokich kompetencji operacyjnych sprawia, że Polska coraz częściej staje się pierwszym wyborem dla firm rozwijających działalność magazynową, produkcyjną i dystrybucyjną w Europie.
Rynek magazynowy obejmuje nowoczesne obiekty logistyczne wykorzystywane do magazynowania, kompletacji, produkcji i dystrybucji towarów. O jego atrakcyjności decydują nie tylko koszty najmu, lecz także lokalizacja, infrastruktura transportowa, dostępność pracowników oraz możliwość sprawnej obsługi łańcuchów dostaw.
Choć rynek magazynowy w Europie Środkowo-Wschodniej rozwija się dynamicznie, Polska pozostaje punktem odniesienia dla najemców analizujących lokalizacje w regionie. Kraj dysponuje 37,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i wyróżnia się tempem rozwoju. Dla porównania Czechy, Rumunia, Węgry, Słowacja i Bułgaria posiadają łącznie około 35,3 mln mkw. magazynów. W całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którego zasoby szacowane są na około 80 mln mkw., Polska odpowiada za niemal połowę nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Polska łączy skalę rynku z konkurencyjnymi kosztami prowadzenia działalności logistycznej.
– Jednocześnie jesteśmy jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków magazynowych, ze średnimi czynszami bazowymi na poziomie 4,2–5,2 euro/mkw. miesięcznie. Poziom czynszów jest nadal wyraźnie niższy niż na większości rynków Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w porównaniu z Czechami, Węgrami czy Słowacją. Pod względem kosztów najmu z Polską może konkurować głównie Rumunia – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.
Jak podkreśla ekspert, równie istotne pozostaje tempo rozwoju rynku. W ciągu ostatnich trzech lat Polska oddała do użytkowania najwięcej nowej powierzchni magazynowej w regionie, utrzymując jednocześnie konkurencyjne stawki najmu. Niewiele rynków potrafi dziś łączyć tak wysoką dynamikę wzrostu z kontrolą kosztów.
W ostatnich trzech latach w Polsce oddano do użytku ponad 7,5 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej. Dla porównania w Czechach było to prawie 2,6 mln mkw., a w Rumunii niewiele ponad 1,4 mln mkw.
– Jednym ze źródeł tej przewagi jest sposób działania deweloperów, którzy lata temu zabezpieczyli rozległe banki ziemi po korzystnych cenach. Dzięki temu mogą dziś koncentrować się na realizacji inwestycji. Ten model został zapoczątkowany w Polsce i jest obecnie kopiowany także na innych rynkach europejskich – podkreśla Kaja Karbowska-Nowak, Associate w dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
Bank ziemi oznacza zgromadzony przez dewelopera zasób gruntów przeznaczonych pod przyszłe inwestycje. Wcześniejsze zabezpieczenie terenów pozwala ograniczyć koszty realizacji projektów oraz szybciej reagować na potrzeby rynku.
Zmieniają się również oczekiwania najemców. Rosnące znaczenie bezpieczeństwa dostaw sprawia, że przedsiębiorstwa coraz częściej poszukują lokalizacji umożliwiających budowę bardziej przewidywalnych i odpornych łańcuchów logistycznych.
– Dla wielu przedsiębiorstw Polska jest naturalną bramą do europejskiego rynku liczącego ok. 450 mln konsumentów. Nasze huby coraz częściej pełnią funkcję centrów obsługujących Europę Zachodnią i Północną – mówi Rafałowicz.
Hub logistyczny to centrum dystrybucyjne integrujące transport, magazynowanie i przeładunek towarów. Pozwala ono obsługiwać wiele rynków z jednej lokalizacji, skracając czas dostaw i ograniczając koszty operacyjne.
Na tym tle rośnie znaczenie zachodniej Polski jako zaplecza logistycznego dla Niemiec.
– Ograniczona dostępność gruntów i bardziej restrykcyjne podejście do nowych inwestycji po stronie naszych zachodnich sąsiadów powodują wzrost czynszów i częściowe przesuwanie aktywności logistycznej na wschód. Różnice w stawkach są znaczne – efektywny czynsz w województwie lubuskim wynosi ok. 3 euro/mkw., podczas gdy w Berlinie zwykle przekracza 7 euro/mkw. – informuje dyrektor w Newmark Polska.
Jak podkreśla ekspert, jeszcze kilkanaście lat temu różnice infrastrukturalne ograniczały konkurencyjność Polski względem Europy Zachodniej. Obecnie kraj łączy nowoczesną infrastrukturę transportową z przewagą kosztową.
Centralne położenie między Europą Zachodnią i Wschodnią od lat pozostaje jednym z najważniejszych atutów krajowego sektora logistycznego. Przewagę tę wzmacniają inwestycje infrastrukturalne, w tym rozwój korytarzy TEN-T, budowa nowych tras drogowych, takich jak Via Carpatia, oraz rozbudowa infrastruktury kolejowej i terminali intermodalnych, w tym terminalu w Małaszewiczach, jednego z kluczowych punktów przeładunkowych na trasie Azja–Europa.
Korytarze TEN-T tworzą podstawową europejską sieć transportową, natomiast terminale intermodalne umożliwiają sprawny przeładunek towarów pomiędzy transportem kolejowym, drogowym i morskim. Rozwiązania te zwiększają efektywność międzynarodowych łańcuchów dostaw.
– Istotną rolę przy wyborze lokalizacji magazynowych odgrywają także polskie porty morskie, które systematycznie zwiększają swoją przepustowość. Przykładem są m.in. firmy duńskie, które coraz częściej lokują huby w Polsce, obsługując rynki z wykorzystaniem transportu drogowego przez Niemcy – wskazuje Kaja Karbowska-Nowak.
Wykorzystanie przewag wynikających z położenia kraju oraz rozwiniętej infrastruktury logistycznej było jednym z powodów, dla których na Polskę postawiła NRF, holenderska firma działająca w sektorze części zamiennych i rozwiązań chłodniczych dla przemysłu.
– Naturalnym krokiem w długoterminowej strategii naszej grupy była decyzja o dalszym rozwoju operacji oraz wynajęciu nowej powierzchni produkcyjno-magazynowej w Gdańsku. Jako firma z blisko 100-letnią historią myślimy o infrastrukturze w perspektywie dekad, a nie pojedynczych projektów. Dzięki rozwiniętej sieci korytarzy transportowych z Gdańska możemy obsługiwać wiele rynków, łącząc tutaj funkcje produkcyjne, magazynowe i biurowe w ramach jednego zakładu – mówi Zbigniew Ruba, Commercial Director Aftermarket, NRF.
Znaczenie Polski na rynku magazynowym wynika również ze skali dostępnych zasobów oraz obecności największych światowych deweloperów. Przekłada się to na szeroki wybór rozwiązań dla najemców – od obiektów BTS (build-to-suit), przez magazyny miejskie, po wielkopowierzchniowe centra logistyczne obsługujące jednocześnie kilka rynków.
Obiekty BTS są projektowane i budowane zgodnie z indywidualnymi wymaganiami konkretnego najemcy. Takie rozwiązanie pozwala dostosować magazyn do specyfiki prowadzonej działalności oraz planowanego rozwoju przedsiębiorstwa.
– Rozwinięty rynek magazynowy pozwala najemcom elastycznie zarządzać zajmowaną powierzchnią i skalować działalność wraz ze wzrostem biznesu. Z czasem firmy często potrzebują większej powierzchni, pozostając jednocześnie związane wieloletnimi umowami najmu. W takich sytuacjach duży deweloper może zaproponować relokację do innego obiektu w ramach własnego portfela nieruchomości, bez konieczności oczekiwania na wygaśnięcie kontraktu. To przewaga, którą zapewniają przede wszystkim duże, dojrzałe rynki – wyjaśnia Rafałowicz.
Dodatkowym atutem pozostaje system zachęt inwestycyjnych funkcjonujący w ramach Polskiej Strefy Inwestycji.
– W wielu krajach specjalne strefy ekonomiczne działają jedynie na wybranych obszarach. W Polsce system wsparcia inwestycji obejmuje cały kraj, a inwestorzy korzystają z tych samych zasad niezależnie od lokalizacji projektu. Różni się jedynie poziom dostępnej pomocy publicznej, uzależniony od potencjału rozwojowego regionu. To zapewnia dużą przewidywalność przy planowaniu inwestycji – mówi Kaja Karbowska-Nowak.
Polska Strefa Inwestycji umożliwia przedsiębiorcom korzystanie z ulg podatkowych na terenie całego kraju. Wysokość wsparcia zależy od lokalizacji inwestycji i jej wpływu na rozwój regionalny.
Coraz częściej o wyborze lokalizacji decyduje możliwość szybkiego uruchomienia działalności oraz dalszej rozbudowy operacji.
– Wielu deweloperów dysponuje gotowymi do rozpoczęcia inwestycji gruntami, z kompletem pozwoleń budowlanych. Dzięki temu od rozpoczęcia budowy do przekazania magazynu najemcy mija zwykle tylko 8–10 miesięcy. W praktyce oznacza to, że wspierając klientów w procesie ekspansji, możemy w krótkim czasie wskazać im dostępne lokalizacje i dopasować rozwiązania do ich potrzeb operacyjnych. Takiej dostępności powierzchni i gotowości inwestycyjnej wciąż brakuje w wielu krajach regionu – podkreśla Kaja Karbowska-Nowak.
Dla międzynarodowych przedsiębiorstw znaczenie mają również kompetencje zespołów rozwijane na jednym z największych rynków logistycznych w Europie.
– Ze względu na skalę rynku dysponujemy dobrze wykształconą i doświadczoną kadrą. Polska od lat obsługuje logistykę dla dużej części starego kontynentu, dlatego dziś możemy zaoferować wysokie kompetencje operacyjne – mówi dyrektor Rafałowicz.
Jak dodaje ekspert, istotnym atutem pozostaje także silne zaplecze edukacyjne. Uczelnie techniczne, uniwersytety oraz szkoły branżowe i zawodowe od lat przygotowują specjalistów odpowiadających na potrzeby przedsiębiorstw z różnych sektorów gospodarki.
W przypadku NRF dostęp do wykwalifikowanych kadr technicznych był jednym z kluczowych argumentów przemawiających za dalszym rozwojem działalności w regionie Trójmiasta.
– Kompetencje inżynieryjne mają szczególne znaczenie dla firm działających w sektorze motoryzacyjnym, gdzie coraz większą rolę odgrywają: automatyzacja, kontrola jakości oraz zaawansowane procesy produkcyjne. Dostęp do wykwalifikowanych inżynierów i specjalistów technicznych pozwala nam rozwijać nowoczesne operacje, wspierać innowacje i utrzymywać wysokie standardy jakości, które są kluczowe dla globalnych producentów – podkreśla Zbigniew Ruba z NRF.
Eksperci Newmark Polska podkreślają, że obecna przewaga konkurencyjna Polski wymaga dalszych inwestycji. Rosnące koszty pracy, ceny energii oraz konkurencja ze strony Rumunii i państw bałkańskich sprawiają, że o atrakcyjności kraju będą coraz częściej decydować nowe przewagi konkurencyjne.
– Coraz większe znaczenie ma dostęp do energii. Inwestorzy oczekują nie tylko odpowiednich mocy przyłączeniowych i nowoczesnej infrastruktury przesyłowej, ale także możliwości korzystania z energii odnawialnej, rozwiązań poprawiających efektywność energetyczną budynków czy magazynów energii. Bez odpowiedniego zaplecza energetycznego trudno mówić o dalszym rozwoju. Jednocześnie Polska pozostaje jednym z głównych beneficjentów zmian zachodzących w europejskich łańcuchach dostaw i ma wszystkie atuty, by utrzymać silną pozycję na logistycznej mapie Europy – podkreśla Michał Rafałowicz.
Na zdjęciu od lewej: Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska; Zbigniew Ruba, Commercial Director Aftermarket, NRF; Kaja Karbowska-Nowak, Associate w Newmark Polska.