Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie wzrósł w pierwszym półroczu 2026 roku o 38,4 proc. rok do roku, osiągając niemal 416 600 mkw.
Bardzo ograniczona nowa podaż oraz wycofywanie starszych budynków z rynku obniżyły współczynnik pustostanów do 8,5 proc.
Eksperci wskazują, że utrzymująca się przewaga popytu nad podażą może przełożyć się na dalszy wzrost czynszów, zwłaszcza w najlepszych biurowcach.
Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne ożywienie na warszawskim rynku biurowym po stronie najemców, przy utrzymującej się bardzo ograniczonej aktywności deweloperskiej. Po relatywnie spokojnym początku roku w drugim kwartale popyt na powierzchnie biurowe znacząco przyspieszył, osiągając jeden z najwyższych kwartalnych wyników w ostatnich latach. Jednocześnie niemal całkowity brak nowej podaży w drugim kwartale, w połączeniu z dalszym wycofywaniem z rynku starszych, mniej efektywnych budynków, przełożył się na spadek dostępności powierzchni oraz obniżenie współczynnika pustostanów.
Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6,24 mln mkw. W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku zmniejszyły się o niecałe 1,5 proc. W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek łącznie 45 200 mkw. powierzchni biurowej, przy czym prawie 95 proc. nowej podaży przypadło na pierwszy kwartał. W okresie od kwietnia do czerwca nie oddano do użytkowania żadnego nowego budynku biurowego. Jedyną powierzchnią zwiększającą zasoby rynku było 2350 mkw., które powróciło do użytkowania po modernizacji budynku Przemysłowa 26. Dodatkowo zasoby warszawskiego rynku po raz kolejny zmniejszyły się w ujęciu kwartalnym – o ponad 43 600 mkw. – głównie w wyniku dalszego wycofywania z rynku starszych obiektów.
Nowa podaż oznacza powierzchnię biurową oddaną do użytkowania i wprowadzoną na rynek. Jej niski poziom, przy jednoczesnym wycofywaniu starszych budynków, ogranicza dostępność nowoczesnych biur i zmniejsza całkowite zasoby rynku.
Pomimo lekkiego odbicia w ostatnich miesiącach aktywność deweloperska nadal pozostaje ograniczona. Na koniec czerwca 2026 roku w budowie znajdowało się ok. 124 600 mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 115 900 mkw., czyli 93 proc., przypadało na lokalizacje centralne.
- Najwięcej nowych biur w Warszawie powstaje w strefie Centrum, przede wszystkim w podstrefie Zachodnie Centrum – czyli w okolicach Ronda Daszyńskiego. Choć wolumen powierzchni w realizacji wzrósł w porównaniu z końcem marca o ponad 8%, skala nowych inwestycji pozostaje wyraźnie poniżej poziomów obserwowanych w poprzednich latach. Do końca grudnia zaplanowano oddanie do użytku zaledwie ok. 3900 mkw. Oznacza to, że w całym 2026 roku na warszawski rynek trafi niespełna 50 000 mkw. nowej podaży – będzie to najniższy roczny wynik od początku prowadzenia statystyk dla Warszawy. W 2027 roku nowa podaż pozostanie ograniczona i prawdopodobnie tylko nieznacznie przekroczy 60 000 mkw. – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
Ograniczona liczba nowych inwestycji oznacza, że rynek będzie uzupełniany o niewielką liczbę nowoczesnych powierzchni. Przy utrzymującym się wysokim popycie może to prowadzić do dalszego ograniczania dostępności biur oraz wzrostu konkurencji o najlepsze lokalizacje.
W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku najemcy podpisali umowy na prawie 416 600 mkw. powierzchni biurowej, co oznacza wzrost o 38,4 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
Wyraźne ożywienie na rynku najmu odnotowano szczególnie w drugim kwartale, w którym wolumen transakcji wyniósł prawie 282 800 mkw., czyli ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale. Był to jednocześnie najlepszy wynik dla drugiego kwartału w historii warszawskiego rynku biurowego. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się lokalizacje centralne, których udział w całkowitym popycie sięgnął niemal 60 proc. i wyniósł 247 700 mkw. Z kolei umowy sfinalizowane poza centrum objęły łącznie 168 900 mkw.
Popyt na powierzchnie biurowe odzwierciedla skalę zainteresowania firm wynajmem biur. Wysoki wolumen transakcji świadczy o aktywności przedsiębiorstw oraz ich gotowości do zawierania nowych lub odnawiania dotychczasowych umów najmu.
- W pierwszej połowie 2026 roku na warszawskim rynku biurowym zawarto pięć transakcji o powierzchni przekraczającej 10 000 mkw. – wszystkie w drugim kwartale. Ich łączny wolumen wyniósł ponad 91 300 mkw., co stanowiło blisko 22% całkowitego popytu odnotowanego w pierwszych sześciu miesiącach. Cztery z pięciu największych umów zawarto w strefach centralnych, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie największych najemców nowoczesnymi, dobrze skomunikowanymi biurowcami w centrum miasta. Ograniczona dostępność dużych modułów w lokalizacjach centralnych może w kolejnych kwartałach dodatkowo wzmacniać presję na wzrost stawek czynszowych – mówi Magdalena Zagórska, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
W strukturze transakcji pierwszego półrocza dominowały renegocjacje oraz odnowienia umów, które odpowiadały za 48 proc. całkowitego wolumenu najmu. Nowe umowy stanowiły 42,8 proc. popytu. Ekspansje odpowiadały za 5,4 proc. wolumenu transakcji, umowy przednajmu za 3,5 proc., natomiast transakcje na potrzeby własne miały marginalny udział wynoszący ok. 0,3 proc.
Renegocjacja oznacza przedłużenie lub zmianę warunków obowiązującej umowy najmu bez zmiany lokalizacji. Z kolei umowa przednajmu jest zawierana jeszcze przed ukończeniem budowy biurowca i pozwala najemcy zabezpieczyć powierzchnię z wyprzedzeniem.
Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym obniżył się do 8,5 proc., co oznacza spadek o ok. 1,0 pkt proc. w ujęciu kwartalnym oraz o ok. 2,3 pkt proc. rok do roku. W praktyce firmy poszukujące nowych lokalizacji miały do dyspozycji niespełna 529 500 mkw. wolnej powierzchni. Tak niskiej dostępności biur w stolicy nie notowano od drugiego kwartału 2020 roku.
Współczynnik pustostanów określa udział niewynajętej powierzchni w całkowitych zasobach rynku. Jego spadek oznacza malejącą dostępność biur, co zwykle wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości podczas negocjacji z najemcami.
Na koniec drugiego kwartału 2026 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach wynosiły od 22 do 28 euro za mkw. w centrum oraz od 16 do 18 euro za mkw. w pozostałych lokalizacjach.
Stawki czynszu w segmencie prime dotyczą najwyższej klasy powierzchni biurowych, zlokalizowanych przede wszystkim w najbardziej atrakcyjnych częściach miasta. O ich poziomie decydują m.in. lokalizacja, standard techniczny budynku, dostępność dużych modułów oraz zastosowanie rozwiązań z zakresu energooszczędności i ESG.
- Obecny układ sił na rynku wyraźnie sprzyja wynajmującym. Coraz mniejsza dostępność powierzchni, bardzo ograniczona nowa podaż oraz wysoka aktywność najemców widoczna w drugim kwartale wzmacniają pozycję negocjacyjną właścicieli topowych nieruchomości – zwłaszcza w centralnych lokalizacjach. W związku z tym w najbliższych kwartałach można spodziewać się dalszej presji na wzrost czynszów w segmencie prime, szczególnie w nowoczesnych biurowcach oferujących większe moduły, wysoki standard techniczny oraz zaawansowane rozwiązania w zakresie energooszczędności i ESG. Z kolei starsze budynki, zwłaszcza poza centrum, będą wymagały modernizacji, repozycjonowania lub zmiany funkcji, aby utrzymać konkurencyjność – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.