W pierwszym półroczu 2026 roku wolumen transakcji najmu biur w Warszawie wzrósł o 38 proc., osiągając blisko 417 tys. m kw.
Ograniczona nowa podaż powoduje spadek dostępności najlepszych powierzchni oraz obniżenie wskaźnika pustostanów do 8,5 proc.
Warszawa pozostaje największym i najbardziej aktywnym rynkiem biurowym w Polsce, a właściciele nowoczesnych biurowców zyskują coraz silniejszą pozycję negocjacyjną.
Warszawski rynek biurowy wyraźnie przyspieszył. W pierwszej połowie 2026 roku wolumen transakcji najmu wzrósł o 38 proc. rok do roku, osiągając blisko 417 tys. m kw. Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje bardzo ograniczona. Prognozowana nowa podaż w całym 2026 roku wyniesie zaledwie 49 tys. m kw., co będzie jednym z najniższych poziomów od dwóch dekad. Efektem jest dalszy spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec czerwca osiągnął 8,5 proc. Warszawa pozostaje rynkiem właściciela, szczególnie w segmencie najnowocześniejszych i najlepiej zlokalizowanych powierzchni biurowych.
Stolica pozostaje największym i najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą obecnie 6,23 mln m kw., co odpowiada niemal połowie krajowych zasobów. Warszawa generuje również ponad połowę całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w Polsce, co potwierdza jej dominującą pozycję na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych.
„Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła dalszy wzrost aktywności najemców, potwierdzając silne fundamenty stołecznego rynku biurowego. Jednocześnie ograniczona liczba nowych projektów sprawia, że dostępność powierzchni w najlepszych budynkach i lokalizacjach będzie coraz bardziej ograniczona. Szczególnego znaczenia nabiera więc jakość istniejącego zasobu – zarówno standard budynku, jego efektywność energetyczna, jak i lokalizacja”, – komentuje Edyta Szmajda, Senior Analyst, Knight Frank.
Ograniczona podaż zmienia układ sił na rynku
W pierwszym półroczu 2026 roku warszawski rynek powiększył się o około 45 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, dostarczonej w ramach trzech projektów. Największym z nich był budynek Studio A, zrealizowany przez Skanska, oferujący 24 tys. m kw. powierzchni biurowej.
Perspektywa kolejnych kwartałów pozostaje wyjątkowa pod względem skali nowych inwestycji. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie zaledwie około 4 tys. m kw. powierzchni, a w latach 2027–2028 na rynek ma trafić łącznie około 125 tys. m kw. nowoczesnych biur. Większość realizowanych projektów koncentruje się w centralnych lokalizacjach, a około 65 proc. powstającej powierzchni znajduje się w rejonie Ronda Daszyńskiego.
Ograniczona liczba nowych inwestycji zmienia relacje pomiędzy właścicielami budynków a najemcami. Mniejsza dostępność nowoczesnych powierzchni sprawia, że firmy coraz częściej decydują się na pozostanie w obecnych lokalizacjach zamiast przenoszenia biur do nowych obiektów.
„Niewielka nowa podaż wpływa również na decyzje firm dotyczące przedłużania obecnych umów najmu. Oczywiście, najemcy analizują koszty związane z relokacją i bardzo świadomie podchodzą do swoich strategii powierzchniowych, jednak w przypadku dobrze zlokalizowanych biur oferujących odpowiedni standard, komfort pracy i dostęp do infrastruktury, firmy często decydują się pozostać w obecnej lokalizacji. Przy ograniczonym wyborze dostępnych powierzchni znalezienie alternatywy spełniającej wszystkie oczekiwania biznesowe może być dziś większym wyzwaniem niż kilka lat temu,” – dodaje Dorota Mielke, Director, Head of Office Agency, Knight Frank.
Najemcy wracają na rynek
Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie wyraźnie wzrósł. W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku zawarto transakcje obejmujące blisko 417 tys. m kw., co oznacza wzrost o 38 proc. względem analogicznego okresu 2025 roku.
Największą aktywność odnotowano w strefach centralnych, które odpowiadały za 59 proc. całkowitego wolumenu najmu. Najwięcej transakcji zawarto w obszarze City Centre West, który odpowiadał za 34 proc. rynku. Centralny Obszar Biznesu wygenerował 18 proc. popytu, natomiast Służewiec utrzymał silną pozycję z udziałem wynoszącym 21 proc. całkowitego wolumenu transakcji.
Struktura zawieranych umów pokazuje, że przedsiębiorstwa aktywnie zarządzają swoimi strategiami dotyczącymi powierzchni biurowych. Renegocjacje odpowiadały za 48 proc. wszystkich transakcji, nowe umowy stanowiły 46 proc. wolumenu, natomiast ekspansje miały 5-procentowy udział.
Największą aktywność wykazywały firmy świadczące usługi dla biznesu, które odpowiadały za 15 proc. wynajętej powierzchni. Znaczący udział w popycie miały również przedsiębiorstwa z sektora bankowości, ubezpieczeń i inwestycji, odpowiadające za 13 proc. rynku, firmy z branży IT z udziałem 11 proc. oraz instytucje sektora publicznego, które również wygenerowały 11 proc. całkowitego wolumenu najmu.
Najlepsze budynki zyskują na znaczeniu
Połączenie rosnącego popytu i bardzo ograniczonej nowej podaży przełożyło się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec czerwca 2026 roku wyniósł on 8,5 proc., czyli o 2,3 pkt proc. mniej niż rok wcześniej.
Malejąca dostępność powierzchni wpływa również na poziom stawek czynszowych. W centralnych lokalizacjach czynsze wywoławcze wynosiły od 18 do 32 euro za m kw. miesięcznie, natomiast poza centrum od 12 do 18 euro za m kw. miesięcznie. Największą odporność na presję cenową wykazują budynki najwyższej klasy, które oferują nowoczesne rozwiązania technologiczne, wysoką efektywność, atrakcyjną lokalizację oraz środowisko pracy odpowiadające oczekiwaniom współczesnych najemców.