W I połowie 2026 roku aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych wyniosła 310 tys. mkw., o 21 proc. mniej niż rok wcześniej.
Popyt netto wzrósł o 13 proc. rok do roku i odpowiadał za 59 proc. całkowitej aktywności najemców.
Najemcy coraz wyraźniej wybierają nowoczesne i dobrze zlokalizowane biura, co pozwala właścicielom najlepszych projektów utrzymywać, a nawet podnosić czynsze.
Aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych wyniosła 310 tys. mkw. w I połowie 2026 roku, co oznacza spadek o 21 proc. rok do roku. Jednocześnie wzrósł popyt netto, ograniczona pozostała nowa podaż, a najemcy coraz wyraźniej koncentrują się na najlepszych jakościowo powierzchniach. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu AXI IMMO pt. „RYNEK BIUROWY W REGIONACH 1 połowa 2026 r.”, dotyczącego największych rynków biurowych poza Warszawą.
W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku firmy wynajęły w regionach łącznie 310 tys. mkw. powierzchni biurowej. Mimo słabszego początku roku drugi kwartał przyniósł wyraźne ożywienie. Wolumen zawartych umów był w tym okresie o około 50 proc. wyższy niż w pierwszych trzech miesiącach roku.
Na szczególną uwagę zasługuje struktura popytu. Popyt netto, obejmujący nowe umowy, ekspansje oraz powierzchnie przeznaczone na własne potrzeby właścicieli, wzrósł o 13 proc. r/r i odpowiadał za 59 proc. całkowitej aktywności najemców w I połowie 2026 roku.
Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO, komentuje: „Choć całkowity wolumen najmu był niższy niż rok wcześniej, rynek regionalny pokazał swoją odporność poprzez wyraźny wzrost popytu netto. Duży udział nowych umów i ekspansji potwierdza, że firmy nadal rozwijają działalność i poszukują wysokiej jakości powierzchni biurowych”.
Największe transakcje w pierwszej połowie roku obejmowały między innymi nową umowę Brown Brothers Harriman w kompleksie WITA C w Krakowie na 13 700 mkw., przedłużenie połączone z ekspansją Grupy Enea w Business Garden w Poznaniu na 11 500 mkw. oraz odnowienie umowy najmu przez Adtran w budynku Tensor Y w Gdyni na 6800 mkw.
Największy udział w popycie generowały branże IT, odpowiadające za 20 proc. aktywności, produkcyjna z udziałem na poziomie 18 proc. oraz usługi dla biznesu, które odpowiadały za 13 proc. popytu.
Ograniczona podaż i selektywna aktywność deweloperów
Na koniec I połowy 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych osiągnęły 6,76 mln mkw. Największymi rynkami pozostają Kraków, Wrocław i Trójmiasto.
Aktywność deweloperska utrzymuje się jednak na niskim poziomie. W pierwszym półroczu oddano do użytkowania nieco ponad 70 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a w budowie pozostawało niespełna 180 tys. mkw., czyli o 22 proc. mniej niż rok wcześniej. Najbardziej aktywnym placem budowy pozostaje obecnie Poznań.
Równolegle widoczny jest proces wycofywania z rynku starszych i mniej efektywnych biurowców. Coraz częściej nieruchomości te zmieniają funkcję na mieszkaniową, hotelową lub edukacyjną. Proces ten wpływa na stopniową przebudowę struktury regionalnego rynku biurowego, ograniczając zasób starszych obiektów, które mają coraz większe trudności z konkurowaniem z nowoczesnymi projektami.
Pustostany się stabilizują
Średni wskaźnik pustostanów w regionach wyniósł na koniec czerwca 17,3 proc., co oznacza nieznaczny spadek zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i analogicznego okresu ubiegłego roku.
Najwyższe poziomy wolnej powierzchni odnotowano w Katowicach, gdzie wskaźnik pustostanów wyniósł 22,2 proc., oraz we Wrocławiu, z wynikiem 21,8 proc. Najniższy wskaźnik utrzymał Szczecin, gdzie wyniósł 8,4 proc.
Mimo stosunkowo wysokiego poziomu pustostanów rynek coraz wyraźniej dzieli się na nowoczesne budynki cieszące się dużym zainteresowaniem najemców oraz starsze obiekty, które mają trudności z utrzymaniem konkurencyjności. Oznacza to, że sam poziom dostępnej powierzchni nie odzwierciedla w pełni sytuacji panującej na rynku. Coraz większe znaczenie ma jakość, standard i lokalizacja oferowanych biur.
Czynsze rosną w najlepszych projektach
Stawki ofertowe w regionach kształtowały się na poziomie od 8 do 19 EUR/mkw./m-c, jednak w najbardziej atrakcyjnych budynkach osiągały już 20 EUR/mkw./m-c.
Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO, wyjaśnia: „Coraz wyraźniej obserwujemy polaryzację rynku biurowego w regionach. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych budynkach, co pozwala właścicielom najlepszych projektów utrzymywać, a nawet podnosić stawki czynszów mimo relatywnie wysokiego poziomu pustostanów”.
Perspektywy: jakość będzie kluczowa
Eksperci wskazują, że w najbliższych kwartałach regionalny rynek biurowy będzie podążał ścieżką podobną do Warszawy. Ograniczona nowa podaż oraz stopniowe wycofywanie przestarzałych obiektów powinny wspierać dalszą stabilizację rynku.
W całym 2026 roku nowa podaż może wynieść ok. 120 tys. mkw., czyli około trzykrotnie mniej niż w okresie największej aktywności deweloperskiej przed 2024 rokiem. Ograniczona liczba nowych projektów będzie tym samym jednym z kluczowych czynników wpływających na równowagę pomiędzy podażą a popytem w kolejnych kwartałach.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, dodaje: „Najbliższe lata będą okresem dalszej selekcji jakościowej zasobów biurowych. Ograniczona liczba nowych inwestycji połączona z wycofywaniem z rynku biurowego budynków, które posiadają większy potencjał w realizacji innej funkcji, np. mieszkaniowej lub hotelowej, będzie stopniowo obniżać poziom pustostanów oraz wspierać wzrost czynszów w najlepszych projektach regionalnych”.