Na największych rynkach biurowych w Polsce budynki dojrzałe i starsze stanowią od 40 proc. do 77 proc. zasobów, a co trzeci nowoczesny obiekt handlowy ma ponad 20 lat.
Właściciele nieruchomości coraz częściej wybierają między modernizacją, konwersją a wyburzeniem i ponowną zabudową starszych obiektów.
Rosnąca presja regulacyjna, wymagania ESG oraz zmieniające się potrzeby najemców sprawiają, że rynek nieruchomości komercyjnych znajduje się w punkcie zwrotnym.
Z najnowszego raportu Colliers „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości – modernizować, przekształcać czy wyburzać?” wynika, że na rynkach biurowych największych polskich miast budynki dojrzałe i starsze stanowią już od 40 proc. do nawet 77 proc. zasobów. Jednocześnie co trzeci nowoczesny obiekt handlowy ma ponad 20 lat. Oznacza to, że znacząca część istniejących nieruchomości wymaga modernizacji lub gruntownej transformacji, aby sprostać rosnącym wymaganiom najemców i inwestorów.
Raport pokazuje skalę wyzwań stojących przed właścicielami budynków biurowych i handlowych, które ze względu na wiek, standard techniczny oraz zmieniające się oczekiwania najemców tracą konkurencyjność. Starsze obiekty często mierzą się z wyższym poziomem pustostanów i presją na obniżki czynszów. Równocześnie rosną koszty ich utrzymania, a dostęp do finansowania staje się coraz bardziej ograniczony, szczególnie w przypadku braku jasno określonej strategii transformacji.
Skala zmian na rynku
Od 2020 r. z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w 52 budynkach, a kolejne 222,6 tys. mkw. zniknęło z rynków regionalnych. Jak podaje Colliers, rekordowy pod tym względem był 2025 r., kiedy tylko w Warszawie wyłączono z użytkowania 165,8 tys. mkw. biur w 17 budynkach. Co więcej, już w 2023 r. stołeczny rynek po raz pierwszy w historii zaczął się kurczyć – wycofano ponad 84 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy deweloperzy dostarczyli jedynie 61 tys. mkw. nowych biur.
- Polski rynek biurowy w ostatnich latach przechodzi istotne zmiany strukturalne, wynikające zarówno z ewolucji modelu pracy, jak i rosnących wymagań regulacyjnych oraz jakościowych. Obecnie obserwujemy rosnącą polaryzację rynku – nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze budynki, zwłaszcza te zlokalizowane poza centrum, mierzą się z rosnącą presją pustostanów oraz koniecznością dostosowań technicznych i funkcjonalnych. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność podjęcia strategicznych decyzji dotyczących modernizacji, zmiany funkcji lub nawet wyburzenia aktywa. W najbliższych latach to właśnie sposób zarządzania dojrzałym i starszym zasobem, a nie skala nowej podaży, będzie jednym z głównych czynników kształtujących rynek biurowy w Polsce – mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers.
Struktura wiekowa zasobów biurowych coraz wyraźniej różnicuje sytuację poszczególnych rynków. W Warszawie już 28 proc. zasobu stanowią obiekty starsze niż 21 lat, a 64 proc. powierzchni biurowej znajduje się w budynkach mających ponad 10 lat. Podobny proces obserwowany jest na rynkach regionalnych. W Szczecinie budynki dojrzałe i starsze odpowiadają za 77 proc. zasobów, a w Poznaniu za 58 proc. Coraz wyraźniej widoczny jest również wpływ wieku budynków na ich wyniki rynkowe, zwłaszcza w strefach pozacentralnych, gdzie wskaźnik pustostanów w budynkach mających 11–20 lat sięga już 14,2 proc., natomiast we Wrocławiu w najstarszych obiektach osiąga nawet 34 proc.
Trzy scenariusze „drugiego życia” budynku
Właściciele starszych nieruchomości coraz częściej stają przed wyborem jednej z trzech ścieżek „drugiego życia” budynku: modernizacji, konwersji lub wyburzenia i ponownej zabudowy.
Najmniej inwazyjnym rozwiązaniem pozostaje modernizacja. Projekty tego typu pozwalają zachować funkcję biurową obiektu, poprawić efektywność energetyczną, podnieść standard techniczny oraz zwiększyć czynsze nawet o 10–25 proc. Ich opłacalność zależy jednak od lokalizacji nieruchomości oraz poziomu osiąganych stawek czynszowych.
Coraz większe znaczenie zyskują również konwersje biurowców, czyli zmiana funkcji budynku na mieszkaniową, akademikową lub hotelową. Najczęściej dotyczą one projektów mieszkaniowych, które odpowiadają za ok. 55 proc. analizowanych przez Colliers transformacji. Akademiki stanowią 13 proc., a hotele 9 proc. Choć proces ten wymaga większych nakładów kapitałowych oraz dłuższego horyzontu realizacji, może generować stopy zwrotu z inwestycji na poziomie 10–16 proc. Jednocześnie umożliwia uwolnienie wartości aktywów w lokalizacjach tracących atrakcyjność biurową oraz lepsze dostosowanie funkcji budynku do zmieniającej się struktury popytu.
Najbardziej radykalnym scenariuszem pozostaje wyburzenie, opłacalne przede wszystkim tam, gdzie możliwe jest znaczące zwiększenie powierzchni użytkowej nowej inwestycji. Rozwiązanie to wiąże się z najwyższym ryzykiem i najdłuższym okresem bez przychodów, ale jednocześnie zapewnia inwestorom pełną swobodę projektową oraz potencjał osiągnięcia stóp zwrotu z inwestycji na poziomie 12–20 proc.
Konwersje napędzane luką mieszkaniową i akademikową
Rosnące zainteresowanie konwersjami wynika w dużej mierze z realnych luk podażowych w innych segmentach rynku nieruchomości. Szczególnie widoczne jest to w sektorze akademików. Przy blisko 1,3 mln studentów w Polsce prywatny rynek PBSA oferuje zaledwie kilkanaście tysięcy miejsc, co pokazuje skalę niezaspokojonego popytu.
- Konwersja starszego biurowca na funkcję mieszkaniową może być procesem nawet o ponad połowę szybszym niż realizacja nowej inwestycji od podstaw, co istotnie skraca czas wejścia projektu na rynek. Temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne – spadek wartości starszych biurowców, wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, lecz jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku – mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor, Colliers Define.
Przykłady z rynku
Przykłady z polskiego rynku pokazują, że zarówno modernizacja, jak i konwersja mogą skutecznie przywracać starszym budynkom konkurencyjność i nową wartość rynkową. Jednym z projektów modernizacyjnych przeprowadzonych w ostatnim czasie jest warszawski V Tower, dawniej Warta Tower, gdzie zamiast wyburzenia zdecydowano się na kompleksową rewitalizację istniejącej struktury budynku.
Rewitalizacja V Tower to pełna transformacja technologiczna obejmująca większość instalacji budynkowych, w tym windy, wentylację i klimatyzację, a także instalacje sanitarne oraz oświetlenie LED z czujnikami ruchu. Po modernizacji oczekiwane jest ograniczenie emisji operacyjnych CO2 o ponad 40 proc. oraz redukcja zużycia energii pierwotnej o ok. 31 proc.
- Największym wyzwaniem przy tym projekcie była praca na istniejącej strukturze budynku. Modernizacja wymagała bardzo precyzyjnego podejścia do wymiany kluczowych systemów technicznych bez ingerencji w konstrukcję. Jej zachowanie, podobnie jak elewacji, pozwoliło dodatkowo zminimalizować wpływ prac na środowisko – w przypadku wyburzenia i budowy od zera do atmosfery trafiłoby ponad 27 tysięcy ton CO₂, czyli tyle, ile generuje kilka tysięcy samochodów osobowych rocznie – wyjaśnia Bartosz Jankowski, partner, dyrektor Colliers Define.
Z kolei przykład SHED Sky Living, powstałego w miejsce części kompleksu Lipowy Office Park, pokazuje potencjał konwersji starszych biurowców na funkcje mieszkaniowe dla studentów i młodych profesjonalistów. W ramach projektu dwa budynki biurowe przekształcono w 582 pokoje dla 733 mieszkańców, a cały proces trwał zaledwie 11 miesięcy. Inwestycja pozwoliła nie tylko skrócić czas realizacji względem budowy od podstaw, ale również ograniczyć skalę odpadów i emisji CO2 dzięki wykorzystaniu części istniejącej infrastruktury oraz elementów technicznych budynków.
ESG i regulacje wzmacniają presję na modernizację
Wymiar środowiskowy jest dziś jednym z najważniejszych argumentów przemawiających za modernizacją i ponownym wykorzystaniem starszych budynków zamiast ich wyburzania. Emisje związane z realizacją nowego obiektu mogą być nawet o 40–80 proc. wyższe niż w przypadku głębokiej modernizacji istniejącej nieruchomości. Coraz większe znaczenie zyskuje zachowanie istniejącej substancji budowlanej, szczególnie konstrukcji żelbetowych, których odtworzenie generuje wysokie emisje CO2.
Presję na modernizację dodatkowo wzmacniają regulacje unijne. Dyrektywa EPBD będzie zobowiązywać państwa członkowskie do poprawy efektywności energetycznej 16 proc. najniżej ocenianych pod tym względem budynków niemieszkalnych do 2030 r. oraz kolejnych 10 proc. do 2033 r. Oznacza to, że w ciągu najbliższych lat renowację będzie musiał przejść co czwarty tego typu obiekt w Unii Europejskiej.
Co z obiektami handlowymi?
Podobne procesy coraz wyraźniej dotyczą również rynku handlowego, który wchodzi obecnie w analogiczną fazę dojrzałości. Spośród blisko 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce aż 4,5 mln mkw. stanowią obiekty mające ponad 20 lat.
Dla wielu centrów handlowych oznacza to konieczność redefinicji funkcji i pozycji rynkowej w odpowiedzi na zmieniające się oczekiwania konsumentów, rozwój e-commerce oraz rosnące wymagania środowiskowe. W efekcie właściciele coraz częściej decydują się nie tylko na rekomercjalizację i modernizację obiektów, ale również na częściowe wyburzenia, przebudowy czy całkowitą zmianę funkcji nieruchomości.
Na rynku pojawiają się już przykłady całkowitych rozbiórek starszych galerii handlowych, takich jak Galeria Plaza w Krakowie, Malta w Poznaniu czy Arkady Wrocławskie. Widoczny jest również trend rozszerzania funkcji obiektów o komponent biurowy, czego przykładami są Plac Unii w Warszawie, Renoma we Wrocławiu oraz katowicki Supersam.
Podobne wyzwania w całym regionie CEE
Analogiczne procesy obserwowane są w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie rynki biurowe również wchodzą w fazę dojrzałości. W większości stolic CEE rośnie udział starszych budynków, a jednocześnie ograniczana jest nowa podaż, co prowadzi do wyraźnej polaryzacji rynku.
Najemcy coraz częściej wybierają nowoczesne, energooszczędne biura, podczas gdy starsze obiekty notują wyższe poziomy pustostanów i wymagają kosztownych modernizacji lub zmiany funkcji. Jednocześnie, podobnie jak w Polsce, rośnie znaczenie konwersji, szczególnie na cele mieszkaniowe i PRS, co wynika z niedoborów lokalowych w największych miastach regionu oraz zmieniającej się struktury popytu.
W efekcie transformacja istniejących zasobów staje się jednym z kluczowych trendów kształtujących rynek nieruchomości biurowych w całym regionie CEE.
Rynek w punkcie zwrotnym
Eksperci Colliers podkreślają, że najbliższe lata będą okresem intensywnych zmian i redefinicji rynku nieruchomości.
– Właściciele, którzy odpowiednio wcześnie podejmą decyzje transformacyjne, mogą nie tylko ochronić wartość swoich aktywów, ale również zbudować przewagę konkurencyjną – podsumowuje Bartosz Jankowski z Colliers Define.