Ceny gruntów w Polsce wzrosły w 2025 roku o 5 proc. względem 2024 roku, a średnie tempo wzrostu w ostatnich pięciu latach wynosiło od 5 do 12 proc. rocznie.
Największym zainteresowaniem cieszą się centralne lokalizacje w największych miastach, działki problemowe oraz tereny podmiejskie z dostępem do infrastruktury transportowej.
Deficyt gruntów zwiększa znaczenie transakcji M&A, a ziemia coraz częściej jest postrzegana jako długoterminowe aktywo inwestycyjne.
Ceny gruntów w Polsce wzrosły w 2025 roku o 5 proc. w porównaniu z 2024 rokiem – wynika z raportu JLL opublikowanego podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie. Jednocześnie wskazano, że deweloperzy w 2025 roku wprowadzili do sprzedaży około 500 projektów na sześciu głównych rynkach mieszkaniowych.
W raporcie „Grunty 2026: mniej, drożej, inaczej” wskazano, że jednym z najważniejszych trendów na rynku gruntów mieszkaniowych jest koncentracja popytu na centralnych lokalizacjach największych miast. Obszary te osiągają rekordowe poziomy cen, co wynika z ograniczonej podaży oraz rosnącego zainteresowania mieszkaniami w segmencie premium.
Kolejnym trendem jest wzrost zainteresowania inwestorów działkami o nieuregulowanym statusie prawnym lub wymagającymi znaczących nakładów finansowych. Zjawisko to jest konsekwencją wyczerpywania się podaży najbardziej atrakcyjnych gruntów w Warszawie, Krakowie i Trójmieście.
"Od lat pomijane, dziś takie tereny znajdują nabywców i zyskują na wartości" - napisano.
Raport wskazuje również na rosnące znaczenie ekspansji podmiejskiej.
"Peryferia dużych aglomeracji przyciągają kapitał deweloperski wszędzie tam, gdzie infrastruktura jest gotowa lub zaplanowana – szczególnie wzdłuż linii autobusowych czy kolei podmiejskiej, z dobrym dostępem do stacji" - wskazano w raporcie.
Autorzy raportu zwracają także uwagę, że deficyt gruntów sprzyja wzrostowi aktywności w obszarze fuzji i przejęć.
"Kiedy brakuje wolnych działek, deweloperzy kupują firmy z gruntami zamiast pojedynczych terenów. Fuzje i przejęcia stają się nową ścieżką budowania banku ziemi" - napisano.
Według raportu średni roczny wzrost cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w ostatnich pięciu latach mieścił się w przedziale od 5 do 12 proc. Udział kosztu gruntu w cenie mieszkania w największych aglomeracjach wynosi obecnie około 15–30 proc.
Autorzy opracowania podkreślili również bardzo dobre wyniki sektora PRS pod względem liczby nowych projektów oraz wartości transakcji gruntowych.
W całym 2025 roku oddano do użytkowania 21 nowych projektów, obejmujących ponad 5.900 mieszkań. Jednocześnie w realizacji pozostaje kolejnych 29 projektów, które dostarczą około 10.500 jednostek mieszkalnych.
"Grunt w dobrej lokalizacji przestał być tylko surowcem pod zabudowę – staje się aktywem rezerwowym. Przy kurczeniu się podaży w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, wyższych kosztach finansowania i niezmiennie silnym popycie mieszkaniowym, coraz więcej inwestorów traktuje zakup gruntu jako długoterminowe zabezpieczenie wartości, nie jako etap poprzedzający budowę" - powiedział cytowany w raporcie Head of Land i Mid-Cap Investments w JLL, Tomasz Lewandowski.