Popyt na powierzchnie magazynowe pozostaje wysoki, ale zmienia się jego struktura, a dostępność dużych obiektów w części regionów szybko maleje.
Demografia i dynamiczny rozwój e-commerce będą w najbliższych latach kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek magazynowy.
Największym beneficjentem zmian może być segment cold chain, oferujący wyższe czynsze, dłuższe umowy najmu i większą odporność na wahania koniunktury.
Zmienia się struktura popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce, a jednym z najważniejszych czynników wpływających na rozwój rynku będzie demografia – ocenia firma doradcza JLL. Szczególnie perspektywicznym segmentem staje się tzw. cold chain, czyli magazynowanie i dystrybucja produktów w kontrolowanej temperaturze.
- Popyt na powierzchnie magazynowe nie słabnie, nie spodziewamy się znaczących wzrostów w porównaniu do ubiegłego roku – jest on stabilny i silny, ale jego struktura się zmienia. Po pierwsze, jeśli chodzi o typ firm, które wynajmują powierzchnie, które podpisywały umowy w I i II kw. – mamy duży odsetek firm azjatyckich. Jest w Polsce dwóch dużych graczy chińskich z obszaru e-commerce – Shein i Temu, które rozwijają swoje bazy logistyczne w Polsce i wynajmują dużo powierzchni, ale przede wszystkim powierzchnię istniejącą - powiedział Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, Member of the Board, JLL podczas czwartkowej prezentacji.
Ekspert wyjaśnił, że zjawisko to wpływa na poziom niewynajętej powierzchni magazynowej. W wielu regionach kraju, szczególnie w zachodniej Polsce, wskaźnik pustostanów szybko się obniża.
- Dzisiaj w zachodniej Polsce nie da się znaleźć dostępnej od zaraz powierzchni o wielkości 25 tys. mkw. bądź większej - dodał.
Jednocześnie deweloperzy od pewnego czasu ograniczają realizację projektów spekulacyjnych, czyli inwestycji rozpoczynanych bez wcześniejszego zabezpieczenia umowami najmu. Oznacza to bardziej ostrożne podejście do ryzyka i koncentrację na projektach odpowiadających na potwierdzone zapotrzebowanie rynkowe.
- Stało się tak z oczywistych względów - powierzchni było sporo, a budowa spekulacyjna zawsze wiąże się z ryzykiem, więc deweloperzy woleli czekać na najemców i konkretne zapotrzebowanie i po podpisaniu umowy rozpoczynać budowę - powiedział.
W efekcie jednoczesnego wysokiego popytu na istniejące obiekty oraz ograniczenia nowej podaży spekulacyjnej rynek może wejść w okres przejściowego niedoboru dostępnych powierzchni.
- Połączenie tych dwóch czynników, czyli dosyć mocny popyt zagospodarowujący istniejące powierzchnie i ograniczone budowy spekulacyjne powodują, że dostępnej powierzchni jest coraz mniej i może się okazać, że w najbliższych kilku miesiącach pojawi się nawet pewnego rodzaju dziura podażowa - dodał.
Zdaniem Tomasza Miki najbliższe miesiące będą istotnym testem dla rynku magazynowego w Polsce. Jednocześnie ekspert nie przewiduje trwałego niedoboru nowoczesnej powierzchni magazynowej, ponieważ deweloperzy będą reagować na pojawiający się popyt.
- Być może zareagują z niewielkim opóźnieniem, ale raczej bym się nie obawiał tego, że w Polsce magazynów do wydania zabraknie - dodał.
Według ekspertów JLL jednym z głównych czynników wpływających na gospodarkę i rynek nieruchomości komercyjnych będzie demografia. Na popyt oddziaływać będą przede wszystkim kurcząca się liczba osób w wieku produkcyjnym, przyspieszone starzenie się społeczeństwa oraz postępująca koncentracja ludności w największych aglomeracjach.
Dane firmy wskazują, że do 2035 roku liczba mieszkańców Polski zmniejszy się o 1,2 mln. Jednocześnie grupa osób w wieku 25–44 lata skurczy się o około 2 mln, a niemal co czwarty Polak będzie miał więcej niż 65 lat. Równolegle dynamicznie rozwijać się będzie handel internetowy. W ciągu najbliższych 10 lat wartość rynku e-commerce zwiększy się o 106 proc., czyli o około 97 mld zł.
Z najnowszych badań JLL wynika, że dla rynku magazynowego oznacza to zakończenie modelu wzrostu opartego na dostępności relatywnie taniej siły roboczej i przejście do nowego etapu rozwoju. O przewadze konkurencyjnej coraz częściej będą decydować elastyczność aktywów, gotowość do wdrażania modularnej automatyzacji oraz zdolność obsługi najszybciej rozwijających się segmentów rynku, takich jak e-commerce, e-grocery i cold chain, czyli magazynowanie i dystrybucja produktów w kontrolowanej temperaturze.
- Strukturalnym zwycięstwem, jeżeli chodzi o klasy aktywów, czyli format magazynowy, będzie tak zwany cold chain. Dynamicznie wrośnie sprzedaż żywności przez internet, ale także leków i posiłków. To wszystko wymaga kontrolowanej temperatury. Obecnie w Polsce ta klasa aktywów jest niedoreprezentowana, a z punktu widzenia nieruchomości jest bardzo atrakcyjna - powiedział Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL.
Jak podkreślił ekspert, segment cold chain oferuje wyższe czynsze, bardziej defensywny profil inwestycyjny oraz zazwyczaj dłuższe umowy najmu. Wynika to z faktu, że relokacja operacji prowadzonych w kontrolowanej temperaturze jest znacznie bardziej skomplikowana i kosztowna niż przeniesienie działalności do standardowego magazynu.
Eksperci JLL oceniają, że przez wiele lat rozwój rynku magazynowego opierał się na połączeniu dużego rynku konsumenckiego, korzystnej lokalizacji oraz relatywnie konkurencyjnych kosztów pracy. W nadchodzących latach przewagi te nie będą już jednak wystarczające do utrzymania dotychczasowego tempa wzrostu.
Z danych JLL wynika, że w latach 2019–2025 zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy populacja w wieku produkcyjnym spadła o około 8 proc. w kluczowych ośrodkach logistycznych. W tym samym czasie średnia stopa bezrobocia w najważniejszych hubach logistycznych obniżyła się do około 3 proc., co w praktyce oznacza niemal całkowity brak rezerw kadrowych.
Zmianie może ulec również sytuacja na rynku pracy. Po zakończeniu wojny za wschodnią granicą Polski może zmniejszyć się liczba obywateli Ukrainy aktywnych zawodowo w kraju. Jednocześnie sektor magazynowy będzie stopniowo przechodził od modelu opartego na niskich kosztach pracy do środowiska bazującego na technologii i infrastrukturze. Coraz większego znaczenia nabierać będą automatyzacja, dostęp do energii, bliskość kluczowych szlaków transportowych oraz jakość samych obiektów.
Jak poinformował Michał Mania, Senior Director, Capital Markets, JLL, w 2025 r. wolumen transakcyjny na rynku magazynowym wyniósł około 1,5 mld euro, natomiast w pierwszym kwartale 2026 r. osiągnął około 0,5 mld euro.
- Na koniec roku prognozujemy, że transakcje na rynku magazynowym osiągną ok. 2 mld euro - powiedział.
Ekspert wyjaśnił, że inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na aktywach zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu, przekraczającymi 10 lat. Rynek obserwuje jednocześnie kompresję stóp kapitalizacji oraz wzrost wycen najlepszych aktywów.
- Z drugiej strony są projekty z krótszymi umowami najmu i tam przez nadpodaż produktu i ograniczoną aktywność kupujących wyceny są pod presją. (...) W Polsce wolumeny będą rosnąć, ale ten rynek ma trudności - powiedział Mania.