W I kw. 2026 r. najem powierzchni magazynowej w Europie wzrósł o 6 proc. rok do roku do 6,58 mln m kw.
Wartość transakcji inwestycyjnych spadła o 19,2 proc. rdr do 7,5 mld euro z powodu niepewności geopolitycznej i presji na stopy procentowe.
Ograniczona podaż nowoczesnych magazynów klasy A nadal wspiera wzrost czynszów na kluczowych rynkach europejskich.
W I kw. 2026 r. najemcy na europejskim rynku wynajęli 6,58 mln m kw. powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednocześnie wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 7,5 mld euro, co oznacza spadek o 19,2 proc. rok do roku – wynika z danych Savills.
Największy wzrost aktywności najemców odnotowano w Holandii, gdzie popyt zwiększył się o 41 proc. kwartał do kwartału. Kolejne miejsca zajęły Wielka Brytania ze wzrostem o 14 proc., Belgia z wynikiem 7 proc. oraz Hiszpania, gdzie aktywność najemców wzrosła o 6 proc. W Hiszpanii szczególnie wyróżniły się Madryt i Barcelona, które wspólnie wygenerowały ponad 540 tys. m kw. popytu. Oznacza to wzrost o 6 proc. względem IV kwartału 2025 r. i najwyższy kwartalny wynik na tych rynkach.
Według Savills jednym z kluczowych czynników wpływających na sytuację rynkową pozostaje ograniczona dostępność nowoczesnych magazynów klasy A. Jest to konsekwencja mniejszej liczby realizowanych projektów spekulacyjnych, czyli inwestycji budowanych bez zabezpieczonych umów najmu. Mniejsza podaż wysokiej jakości powierzchni wspiera wzrost stawek czynszowych, szczególnie na najważniejszych europejskich rynkach logistycznych.
Potwierdza to również indeks czynszów prime Savills (Savills European Prime Rent Index), który wzrósł średnio w Europie o 1,3 proc. w ciągu trzech miesięcy oraz o 2,7 proc. rok do roku. W praktyce oznacza to dalsze umacnianie się najlepszych lokalizacji magazynowych, gdzie dostępność powierzchni pozostaje ograniczona.
Eksperci wskazują jednocześnie, że spadek wartości transakcji inwestycyjnych nie wynika z osłabienia fundamentów sektora logistycznego. Głównymi przyczynami są niepewność inwestorów związana z konfliktem na Bliskim Wschodzie oraz utrzymująca się presja na stopy procentowe, która podnosi koszty finansowania inwestycji.
"Mimo miejscami słabszego najmu rynkowi wciąż brakuje nowoczesnej powierzchni klasy A, bo deweloperzy ograniczyli budowę obiektów spekulacyjnych. To utrzymuje presję na wzrost czynszów na najlepszych rynkach. W Polsce widzimy ten sam mechanizm: najemcy konkurują o ograniczoną pulę gotowych modułów, co przesuwa część popytu w stronę projektów typu BTS (build-to-suit, obiekty budowane pod konkretnego najemcę) i renegocjacji trwających umów. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego planowania, a dla deweloperów, selektywny powrót do realizacji spekulacyjnych tam, gdzie pustostany są najniższe" – powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Michał Chodecki, Head of Industrial, Savills Polska.
Zjawisko to pokazuje, że ograniczona podaż nowoczesnych magazynów zmienia strategie zarówno najemców, jak i deweloperów. Firmy coraz wcześniej zabezpieczają powierzchnie logistyczne, natomiast deweloperzy analizują możliwość powrotu do inwestycji spekulacyjnych w lokalizacjach charakteryzujących się najniższym poziomem pustostanów.
Równolegle zmienia się struktura kapitału obecnego na rynku nieruchomości logistycznych. Inwestorzy koncentrują się obecnie przede wszystkim na aktywach zapewniających stabilne i przewidywalne przepływy pieniężne z najmu. W warunkach podwyższonych kosztów finansowania oraz niepewności geopolitycznej szczególnego znaczenia nabierają strategie oparte na bezpieczeństwie dochodu i wysokiej jakości aktywach typu prime.
"Kapitał wrócił do logiki pewnego dochodu. Najbardziej aktywni gracze to dziś fundusze dochodowe i strategie typu net lease, a coraz mocniej do gry wchodzą francuskie fundusze SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Inwestorzy szukają aktywów wysokiej jakości typu prime z zabezpieczonym strumieniem przychodów z najmu. Tego typu deale wyznaczają ceny transakcyjne. Niższy wolumen w I kwartale to efekt droższego finansowania i sytuacji geopolitycznej, a nie spadku zainteresowania logistyką. Region Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polska, pozostaje w polu zainteresowania tego kapitału, łącząc skalę nowoczesnych zasobów z relatywnie wyższymi stopami kapitalizacji niż rynki Europy Zachodniej" – dodała Aleksandra Mazzini, Head of Investment, Savills Polska.
Według Savills Europa Środkowo-Wschodnia, w tym Polska, nadal pozostaje atrakcyjnym kierunkiem dla inwestorów poszukujących stabilnych aktywów logistycznych. O atrakcyjności regionu decydują zarówno nowoczesne zasoby magazynowe, jak i wyższe stopy kapitalizacji w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, co pozwala osiągać relatywnie wyższe stopy zwrotu z inwestycji.