Sześć największych regionów magazynowych skupia ponad 80 proc. krajowych zasobów magazynowych i odpowiada za niemal 84 proc. popytu odnotowanego w ostatniej dekadzie.
Przewaga „wielkiej szóstki” wynika ze specjalizacji funkcjonalnej, rozwiniętej infrastruktury transportowej oraz dostępu do pracowników.
Mimo wzrostu znaczenia nowych lokalizacji, największe regiony pozostaną fundamentem rynku magazynowego, a ich udział w krajowych zasobach prawdopodobnie nie spadnie poniżej 70 proc.
Mimo rozwoju nowych rynków magazynowych w ciągu ostatnich 10 lat, fundamentem logistyki i przemysłu w Polsce pozostaje sześć regionów, które koncentrują największą aktywność najemców i deweloperów. W Warszawie, Polsce Centralnej, Poznaniu, Trójmieście oraz na Górnym i Dolnym Śląsku znajduje się ponad 80 proc. krajowych zasobów magazynowych, czyli ponad 30 mln mkw.
Przewaga tych lokalizacji wynika z połączenia kilku kluczowych czynników: skali działalności, rozwiniętej infrastruktury, dostępności rynku pracy oraz wieloletniej koncentracji kapitału.
Historycznie polski rynek magazynowy rozwijał się w pięciu regionach, do których pod koniec 2023 roku dołączyło Trójmiasto. – Dominację „szóstki” od lat widać zarówno po stronie podaży, jak i popytu – w ostatniej dekadzie powstało tutaj ponad 20 mln mkw., co stanowi ponad 77 proc. oddanych w tym okresie magazynów w kraju. Jednocześnie sześć największych regionów odpowiadało za ponad 46 mln mkw. odnotowanego popytu, co odpowiada za prawie 84 proc. wynajętej w tym okresie powierzchni – informuje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
Pełne spektrum możliwości – specjalizacja jako źródło przewagi
Dla firm planujących wejście na polski rynek lub dalszą ekspansję istotne jest, że tzw. wielka szóstka nie funkcjonuje jako jednolity organizm, lecz jako system wzajemnie uzupełniających się hub-ów, pełniących odmienne role w krajowej logistyce. Jak podkreśla Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska, ich przewaga wynika przede wszystkim ze specjalizacji. W rezultacie wybór lokalizacji coraz rzadziej opiera się wyłącznie na analizie kosztów, a coraz częściej na dopasowaniu charakterystyki regionu do modelu operacyjnego przedsiębiorstwa.
– Trójmiasto rozwija przede wszystkim logistykę portową i kontenerową, wykorzystując rosnącą rolę Bałtyku w handlu międzynarodowym i obsłudze importu. Polska Centralna pozostaje kluczowym hub-em dystrybucji krajowej oraz naturalnym punktem konsolidacji i dalszej redystrybucji towarów. Górny Śląsk łączy funkcje logistyczne z przemysłowymi, tworząc stabilny ekosystem dla produkcji i operatorów obsługujących łańcuchy dostaw – mówi Jakub Kurek. – Natomiast Dolny Śląsk i Poznań pełnią rolę zaplecza logistycznego dla Europy Zachodniej, korzystając z bliskości granicy i rozwiniętej infrastruktury transportowej. Jednocześnie Warszawa pozostaje największym rynkiem konsumpcyjnym w Polsce oraz kluczowym obszarem logistyki ostatniej mili, gdzie koncentruje się obsługa najbardziej wymagającego popytu detalicznego – dodaje dyrektor w Newmark Polska.
Rozwój infrastruktury drogowej zmienia mapę magazynową Polski
Pomimo pojawiania się nowych lokalizacji i stopniowego rozwoju mniejszych ośrodków, od wielu lat rynek magazynowy pozostaje skoncentrowany w największych regionach.
– Ich przewaga wynika z utrwalonego modelu funkcjonowania całego rynku. Kluczowa pozostaje infrastruktura, a atrakcyjność lokalizacji rośnie wraz z jej rozwojem. Nowe odcinki autostrady A2 w kierunku wschodnim oraz rozbudowa trasy S7 umacniają pozycję Warszawy i Polski Centralnej jako kluczowych hub-ów dystrybucyjnych w kraju. Równolegle obserwujemy „rozlewanie się” rynku poza granice aglomeracji, w stronę takich lokalizacji jak Błonie, Grodzisk Mazowiecki czy Siedlce. Dzięki nowym inwestycjom oferują one niższe koszty przy zachowaniu dobrej dostępności do rynku warszawskiego i krajowej sieci transportowej – twierdzi Agnieszka Giermakowska.
Jakub Kurek zaznacza, że na Górnym Śląsku kluczowe znaczenie ma rozwój drogi ekspresowej S1, która poprawia połączenia z południem Europy i wzmacnia pozycję regionu jako centrum magazynowo-przemysłowego, szczególnie w kontekście produkcji i nearshoringu. Dolny Śląsk korzysta z kolei z rozbudowy korytarzy północ–południe, umacniając swoją rolę zaplecza logistycznego dla Czech i Niemiec. Wyraźnie rośnie również znaczenie Trójmiasta, gdzie realizacja Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej oraz rozwój trasy S6 istotnie poprawiają dostępność portów i efektywność obsługi ładunków.
– Największy potencjał transformacyjny w skali kraju mają dziś rozbudowa autostrady A2 na wschód, korytarz S7, łączący północ i południe, oraz rozwój Via Carpathia (S19), tworzącej oś transportową wzdłuż wschodniej granicy Unii Europejskiej. W dłuższej perspektywie inwestycje te mogą zwiększyć atrakcyjność logistyczną wschodniej Polski, włączając ją w międzynarodowe łańcuchy dostaw i tworząc alternatywę dla dotychczas dominujących tras zachodnich – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.
Biznes podąża za dostępnością pracowników
Jednym z najważniejszych atutów największych rynków magazynowych pozostaje dostęp do pracowników. Każda nowa inwestycja wymaga bowiem pewności, że możliwe będzie sprawne zbudowanie zarówno zespołów operacyjnych, jak i technicznych.
– Pod względem stabilnego zaplecza kadrowego – zarówno wśród pracowników operacyjnych, jak i specjalistów – lokalizacjami pierwszego wyboru pozostają Dolny i Górny Śląsk oraz Poznań. Regiony te wyróżniają się dużymi zasobami pracowników magazynowych i produkcyjnych, a także relatywnie wysoką dostępnością kompetencji technicznych, co pozwala na szybkie skalowanie zespołów i większą elastyczność w okresach sezonowych – twierdzi Danuta Protasewicz, Regional Manager w Grafton Recruitment. – Warszawa i Trójmiasto przyciągają inwestorów dzięki napływowi pracowników z zagranicy, co częściowo łagodzi lokalne niedobory kadrowe. Polska Centralna – w szczególności okolice Łodzi i Strykowa – oferuje natomiast dostęp do pracowników z doświadczeniem magazynowym, dzięki czemu pozostaje atrakcyjna dla operatorów e-commerce i firm dystrybucyjnych obsługujących cały kraj – dodaje ekspertka.
Ocena potencjału kadrowego nie ogranicza się już wyłącznie do aspektów ilościowych. Najemcy coraz większą wagę przywiązują do poziomu rotacji pracowników, konkurencyjności wynagrodzeń, dostępności specjalistów technicznych oraz obecności uczelni i szkół branżowych. Jak podkreśla Danuta Protasewicz, w wielu przypadkach to właśnie potencjał rekrutacyjny przesądza o wyborze konkretnego rynku i jest obecnie analizowany równie dokładnie jak koszty operacyjne czy dostępność infrastruktury.
Fundamenty przewagi: efekt skali i przewidywalność
Istotnym czynnikiem utrzymującym dominację największych hub-ów pozostaje historia ich rozwoju. Przez lata budowały swoją pozycję dzięki kolejnym inwestycjom, rozwojowi sieci logistycznych oraz napływowi operatorów. W efekcie powstał mechanizm samonapędzającego się wzrostu, w którym obecność dużych najemców generuje dalszy popyt, przyciągając kolejnych uczestników rynku.
Jak podkreśla Jakub Kurek, w obecnym otoczeniu rynkowym szczególnego znaczenia nabiera przewidywalność lokalizacji. W warunkach podwyższonej niepewności kapitał kieruje się przede wszystkim do regionów oferujących najniższy poziom ryzyka, wynikający z rozwiniętej infrastruktury oraz stabilnej płynności najmu. – W efekcie, mimo okresowych zmian koniunktury, rynek pozostaje silnie skoncentrowany w największych i najlepiej ugruntowanych regionach. To tam kumulują się infrastruktura i aktywność najemców, co wzmacnia efekt skali i przekłada się na większą odporność tych rynków. Dla firm oznacza to możliwość rozwoju i skalowania działalności w ramach jednego regionu, podczas gdy w mniejszych lokalizacjach możliwości te są ograniczone – wskazuje ekspert.
Jednocześnie na mapie Polski widoczne są przykłady rynków rozwijających się poza „wielką szóstką”, wykorzystujących lokalne przewagi konkurencyjne. – Lubuskie korzysta z bliskości granicy niemieckiej oraz przebiegu korytarzy S3 i A2, co wzmacnia jego atrakcyjność dla firm obsługujących rynki zachodnie. Z kolei Rzeszów rośnie dzięki inwestycjom Panattoni i CTP oraz rozwojowi sektorów lotniczego i obronnego, co pokazuje, że wyspecjalizowane branże mogą wspierać wzrost także poza głównymi hub-ami – podkreśla Agnieszka Giermakowska. Dodaje, że w dłuższej perspektywie udział „wielkiej szóstki” w zasobach może się stopniowo zmniejszać, jednak nadal pozostanie na bardzo wysokim poziomie – raczej nie niższym niż 70 proc. zasobów kraju.