W I kwartale 2026 r. najem powierzchni magazynowej w Polsce wzrósł o 47 proc. rok do roku i przekroczył 1,6 mln mkw.
Sektor magazynowy odpowiadał za 44 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Ograniczona nowa podaż i wysoki popyt sprzyjają spadkowi pustostanów oraz utrzymaniu stabilnych stawek czynszowych.
Polski rynek magazynowy wszedł w 2026 rok z wyraźnym impulsem wzrostowym. W pierwszym kwartale najemcy wynajęli ponad 1,6 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 47 proc. względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Jednocześnie sektor magazynowy odpowiadał za 44 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, potwierdzając swoją pozycję jednej z najważniejszych klas aktywów dla inwestorów.
Fundamenty polskiego rynku magazynowego pozostają bardzo silne. Wysoki popyt, przy jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży, przekłada się na systematyczny spadek poziomu pustostanów. Według danych Knight Frank, w pierwszym kwartale 2026 r. całkowity wolumen najmu przekroczył 1,6 mln mkw. Jeśli podobna aktywność utrzyma się w kolejnych kwartałach, tegoroczny wynik może zbliżyć się do rekordowego poziomu odnotowanego w 2021 r.
- Pierwszy kwartał potwierdził, że rynek magazynowy pozostaje jednym z najmocniejszych segmentów nieruchomości komercyjnych w Polsce. Szczególnie istotny jest wzrost udziału nowych umów i ekspansji, które odpowiadały łącznie za ponad połowę wynajętej powierzchni. To wyraźny sygnał, że firmy nie tylko przedłużają istniejące kontrakty, ale również rozwijają swoją działalność i zwiększają zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie logistyczne – komentuje Szymon Sobiecki, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.
Ograniczona podaż wspiera rynek
Na koniec pierwszego kwartału 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 37,4 mln mkw. W pierwszych trzech miesiącach roku deweloperzy dostarczyli na rynek około 650 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego najwięcej powstało w Trójmieście, Warszawie i na Górnym Śląsku.
Mimo wzrostu aktywności budowlanej względem poprzedniego kwartału skala nowych inwestycji pozostaje ograniczona. W budowie znajduje się obecnie jedynie 1,4 mln mkw. powierzchni, co stanowi jeden z najniższych wyników obserwowanych w ostatniej dekadzie. Co więcej, niemal dwie trzecie realizowanych projektów zostało zabezpieczonych umowami przednajmu.
- Nowa podaż pozostaje pod kontrolą i w dużej mierze odpowiada na rzeczywiste potrzeby najemców. To zdrowa sytuacja dla całego sektora. Ograniczona liczba projektów spekulacyjnych, przy jednocześnie wysokim poziomie aktywności najemców, będzie w kolejnych kwartałach wspierać dalszą absorpcję dostępnej powierzchni oraz spadek wskaźnika pustostanów – dodaje Przemysław Piętak, kierujący działem doradztwa w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Knight Frank.
Pustostany nadal spadają
Połączenie wysokiego popytu i ograniczonej podaży przekłada się na dalszy spadek poziomu niewynajętej powierzchni. Na koniec marca 2026 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,2 proc., czyli o 1,2 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej.
Najniższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Szczecina, gdzie wskaźnik wynosił zaledwie 1,4 proc. Najwyższy poziom utrzymuje się w zachodniej części Polski, w pobliżu granicy z Niemcami, gdzie sięga 15 proc.
Stawki czynszów wywoławczych pozostają stabilne. W przypadku obiektów logistycznych typu big box mieszczą się obecnie w przedziale od 3,8 EUR/mkw. do 5 EUR/mkw. miesięcznie. Z kolei magazyny miejskie osiągają stawki od 5 EUR/mkw. do 7,5 EUR/mkw.
Magazyny liderem rynku inwestycyjnego
Równie silne pozostają fundamenty rynku inwestycyjnego. W pierwszym kwartale 2026 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniósł 446,5 mln EUR, co oznacza wzrost o ponad 100 proc. względem analogicznego okresu poprzedniego roku.
Sektor magazynowy odpowiadał za 44 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, wyprzedzając wszystkie pozostałe klasy aktywów. Największą transakcją była sprzedaż portfela nieruchomości logistycznych firmy Raben o powierzchni przekraczającej 170 tys. mkw., który został przejęty przez amerykańskiego inwestora W.P. Carey.
- Rosnący udział magazynów w całkowitym wolumenie inwestycyjnym pokazuje, że inwestorzy postrzegają ten segment jako jeden z najbardziej stabilnych i perspektywicznych na rynku. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości oferujące długie okresy obowiązywania umów najmu oraz wysokiej jakości najemców. Duży udział w rynku mają transakcje typu sale and lease back, które pozwalają przedsiębiorstwom uwolnić kapitał przy jednoczesnym zachowaniu kontroli operacyjnej nad nieruchomościami – uzupełnia Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.
Eksperci Knight Frank prognozują, że przy utrzymaniu obecnych trendów rynek magazynowy pozostanie jednym z głównych motorów wzrostu polskiego sektora nieruchomości komercyjnych również w kolejnych kwartałach. Silny popyt, ograniczona nowa podaż oraz wysoka aktywność inwestorów tworzą fundamenty sprzyjające dalszemu rozwojowi tego segmentu.