W 2026 roku na globalny rynek nieruchomości komercyjnych ma powrócić 144 mld USD kapitału instytucjonalnego.
Prywatni inwestorzy już czwarty rok z rzędu pozostają największą grupą nabywców nieruchomości komercyjnych na świecie, inwestując w 2025 roku 464 mld USD.
Rosnąca aktywność inwestorów oraz poprawa fundamentów rynkowych wspierają odbudowę segmentów biurowego, handlowego i logistycznego na wielu rynkach globalnych.
Według raportu „The Wealth Report” przygotowanego przez Knight Frank, w 2026 roku na globalny rynek nieruchomości komercyjnych ma napłynąć aż 144 mld USD kapitału instytucjonalnego.
Proces ten zachodzi w okresie utrzymującej się dominacji kapitału prywatnego. Inwestorzy prywatni, w tym osoby ultra-zamożne oraz family offices, już czwarty rok z rzędu pozostają największymi nabywcami nieruchomości komercyjnych na świecie. W 2025 roku zainwestowali 464 mld USD, podczas gdy inwestorzy instytucjonalni ulokowali na rynku 347 mld USD.
Dane Knight Frank wskazują, że decyzje inwestycyjne coraz częściej opierają się na długoterminowych fundamentach rynku, a nie na bieżących wydarzeniach czy krótkookresowych nastrojach. Pomimo napięć geopolitycznych oraz niepewności regulacyjnej jedynie 15 proc. uczestników badania, reprezentujących aktywa o wartości 1,4 bln USD, wskazuje politykę krajową jako kluczowy czynnik wpływający na inwestycje. Zaledwie 5 proc. respondentów wymienia regulacje i podatki. Szybkość podejmowania decyzji, elastyczne struktury finansowania oraz większa skłonność do akceptacji ryzyka umożliwiają inwestorom prywatnym zawieranie transakcji na wcześniejszym etapie cyklu rynkowego oraz utrzymywanie aktywów mimo zmienności otoczenia. W rezultacie ich przewaga nad bardziej sformalizowanymi i mniej elastycznymi inwestorami instytucjonalnymi systematycznie rośnie.
Odbudowa rynku biurowego napędzana przez popyt najemców
Rynek biurowy stopniowo dostosowuje się do nowych modeli organizacji pracy. Badanie Knight Frank „(Y)OUR SPACE”, obejmujące niemal 300 najemców zarządzających ponad 60 mln mkw. powierzchni na świecie, potwierdza stabilizację modelu pracy hybrydowej przy jednoczesnym wzroście znaczenia pracy stacjonarnej, szczególnie w sektorze finansowym i usług profesjonalnych.
Aktywność najemców potwierdza ten trend na większości głównych rynków. Globalne miasta odnotowują najwyższy od czasu pandemii poziom wynajmu powierzchni biurowych. Firmy zwiększają zajmowane powierzchnie, konkurują o najlepsze lokalizacje przy ograniczonej podaży oraz optymalizują swoje portfele nieruchomości. W kluczowych lokalizacjach ponownie obserwowany jest wzrost czynszów, co przekłada się na rosnące zainteresowanie inwestorów segmentem biurowym. Coraz więcej danych wskazuje, że narracja o trwałym kryzysie rynku biurowego nie znajduje potwierdzenia w rzeczywistych wynikach rynkowych.
Ożywienie rynku handlowego uwidacznia niedoszacowane sektory
Segment nieruchomości handlowych odzyskuje atrakcyjność inwestycyjną dzięki ograniczonej podaży nowych projektów. W Australii sektor ten osiągnął całkowitą stopę zwrotu na poziomie 9,2 proc. w 2025 roku, co było najlepszym wynikiem od 2017 roku. Na rezultaty wpłynęły lata ograniczonej aktywności deweloperskiej oraz rosnące obroty najemców. Zmiana wycen ma jednak charakter znacznie szerszy niż pojedynczy rynek. W lokalizacjach, gdzie podaż nowych inwestycji pozostawała ograniczona, poprawia się stabilność dochodów z najmu, a nastroje inwestorów wyraźnie się poprawiają. Coraz więcej możliwości inwestycyjnych pojawia się w sektorach, z których kapitał wycofał się zbyt szybko pomimo utrzymujących się silnych fundamentów.
Duże transakcje w Europie sygnalizują powrót zaufania inwestorów
Europa obserwuje powrót dużych transakcji inwestycyjnych, przede wszystkim w sektorze biurowym. Prywatni inwestorzy ulokowali w europejskich biurach 18,9 mld USD w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Obecnie segment biurowy należy do najbardziej pożądanych sektorów inwestycyjnych na świecie w perspektywie 2026 roku. Oczekuje się, że inwestorzy instytucjonalni będą podążać tym samym kierunkiem, koncentrując się na najwyższej jakości aktywach spełniających wymogi ESG w centralnych dzielnicach biznesowych (CBD), a także selektywnie inwestując w nieruchomości drugorzędne, których korekta wycen stworzyła atrakcyjne okazje inwestycyjne.
Jak informuje Krzysztof Cipiur, Director, Capital Markets w Knight Frank: „W Polsce obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności, zarówno krajowych, jak i zagranicznych prywatnych inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Prywatny kapitał znacznie szybciej niż inwestorzy instytucjonalni wykorzystał pojawiające się okazje inwestycyjne, wynikające z silnego wzrostu gospodarczego oraz atrakcyjnych wycen aktywów w Polsce. Polska należy dziś do grona najszybciej bogacących się krajów świata, a tempo przyrostu liczby miliarderów jest jednym z najwyższych globalnie. Prognozujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat ich liczba wzrośnie aż o 123 proc. Rosnąca zamożność krajowego kapitału znajduje już odzwierciedlenie na rynku nieruchomości. Udział polskich inwestorów w całkowitym wolumenie transakcji w 2025 roku był ponad pięciokrotnie wyższy niż wieloletnia średnia i osiągnął poziom 18 proc. Spodziewamy się dalszego wzrostu udziału prywatnego, lokalnego kapitału w kolejnych latach.”
Odbicie przepływów kapitału w regionie Azji i Pacyfiku
W regionie Azji i Pacyfiku transgraniczne inwestycje osób zamożnych osiągnęły najwyższy poziom od 2019 roku. Kapitał z Chin kontynentalnych odpowiada obecnie za 46 proc. zainteresowania zakupami. Aktywność inwestycyjna jest napędzana, zarówno przez korektę wycen, jak i zmianę strategii inwestorów. Młodsi inwestorzy coraz częściej odchodzą od pasywnych zakupów prestiżowych aktywów na rzecz aktywnych strategii zwiększania wartości nieruchomości w sektorach biurowym, handlowym i hotelowym. Jednocześnie kapitał z Singapuru coraz częściej powraca na rynek krajowy w odpowiedzi na zmienność walutową. Proces ten wspiera odbudowę popytu transgranicznego oraz zwiększa płynność na kluczowych rynkach, takich jak Singapur i Hongkong.
Indie oferują bardziej stabilny punkt wejścia dla globalnego kapitału
Rynek nieruchomości komercyjnych w Indiach przeszedł istotną transformację dzięki rosnącemu udziałowi kapitału krajowego. Po spowolnieniu inwestycji zagranicznych po pandemii udział inwestorów krajowych wzrósł z 11 proc. wszystkich inwestycji private equity do niemal 26 proc. w 2025 roku. Przy wzroście PKB przekraczającym 7 proc., spadającej inflacji oraz silnym popycie najemców rynek pozostaje odporny. Zarówno wynajem powierzchni biurowych, jak i logistycznych osiąga rekordowe poziomy, a sektor handlowy stopniowo się odbudowuje. Dzięki silniejszej pozycji krajowego kapitału Indie oferują obecnie bardziej stabilne i mniej ryzykowne możliwości dla globalnych inwestorów powracających na rynek.
Fundamenty rynku ważniejsze niż krótkoterminowe nastroje
Raport wskazuje, że rok 2026 będzie sprzyjał inwestorom koncentrującym się na wycenach, dochodowości aktywów oraz ograniczonej podaży, a nie na krótkoterminowej zmienności czy bieżących nastrojach rynkowych. Rynki, takie jak Wielka Brytania nadal przyciągają znaczące zainteresowanie inwestorów mimo negatywnego sentymentu, co pokazuje rosnącą rozbieżność między percepcją rynku a faktycznymi przepływami kapitału.
Nick Braybrook, Global Head of Capital Markets w Knight Frank, komentuje: „Globalny rynek nieruchomości komercyjnych wyraźnie wszedł w nową fazę cyklu, w której korekty wycen, fundamenty podaży i popytu, stabilizujące się stopy procentowe oraz większa przewidywalność dochodów ponownie przyciągają kapitał na rynek. Ostatnie wydarzenia globalne niewątpliwie zwiększyły poziom niepewności, jednak kierunek rynku nadal wynika z fundamentów i pozostaje niezmienny. Inwestorzy instytucjonalni wracają na rynek nieruchomości, ale to prywatny kapitał nadal nadaje tempo dzięki swojej elastyczności i szybkości działania. W ciągu ostatniej dekady znacząco wzrósł również poziom zaawansowania prywatnych inwestorów. Nieruchomości komercyjne są dziś postrzegane jako kluczowy element zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego, oferujący stabilne dochody, potencjał wzrostu wartości oraz względne bezpieczeństwo. W warunkach nowej fazy rynku najlepiej odnajdą się ci inwestorzy, którzy będą potrafili działać szybko i zdecydowanie.”