Krajowy kapitał odgrywa coraz większą rolę na polskim rynku nieruchomości, który dotąd był zdominowany przez inwestorów zagranicznych.
Zmiany demograficzne tworzą nowe możliwości inwestycyjne, szczególnie w segmencie srebrnej gospodarki i mieszkalnictwa dla seniorów.
Projekty Dual Use, łączące funkcje cywilne i obronne, mogą stać się nowym kierunkiem rozwoju rynku nieruchomości.
Na polskim rynku nieruchomości rośnie rola kapitału krajowego, a nowym trendem mogą stać się projekty o podwójnym przeznaczeniu (Dual Use) - poinformował PAP Biznes Mateusz Bonca, prezes JLL Polska. Wskazał, że Polskę czeka rewolucja na rynku nieruchomości napędzana zmianami demograficznymi, a najbardziej niedocenianym segmentem jest "srebrna gospodarka".
"Jeszcze w 2006 roku osiem klas aktywów wystarczyło, żeby opisać cały rynek. Dziś klasyfikacja MSCI mówi o dwunastu sektorach, czterdziestu czterech subsektorach i stu osiemdziesięciu typach nieruchomości, a lista rośnie z każdym kwartałem. Senior housing, centra danych, akademiki, self-storage, magazyny chłodnicze" - powiedział PAP Biznes odnosząc się do pojawiających się pomysłów ze strony opozycji,
"Żadnej z tych klas nie było, gdy wchodziłem do branży. Łatwo nazwać to chaosem, ja widzę coś dokładnie odwrotnego. To racjonalna reakcja rynku na demografię, a demografia jest dziś najlepszym kompasem inwestycyjnym, jaki mamy" - dodał.
Podał, że ludzie w Polsce starzeją się najszybciej w Europie - udział osób po sześćdziesiątym piątym roku życia wzrósł u nas o 5,6 punktu w dekadę, przy średniej unijnej 2,9.
"I tu pojawia się paradoks, który najbardziej mnie intryguje. Do 2035 roku populacja Polski skurczy się o jakieś 1,2 miliona osób, ale liczba gospodarstw domowych wzrośnie o blisko dwieście tysięcy. To nie liczba ludzi napędza popyt, tylko liczba gospodarstw. Single, puste gniazda, osoby mieszkające samotnie" - powiedział.
"Do tego ponad połowa Polaków między dwudziestym piątym a trzydziestym czwartym rokiem życia wciąż mieszka z rodzicami, wobec około jednej trzeciej w Unii. To ogromny odłożony popyt. Dlatego kiedy słyszę, że kurcząca się Polska oznacza kurczący się rynek, po prostu się z tym nie zgadzam. Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach i analizie mikro rynków" - dodał.
Zdaniem prezesa najbardziej niedoceniany jest segment srebrnej gospodarki.
"Do 2035 roku osób po sześćdziesiątym piątym roku życia będzie w Polsce 8,3 miliona, ich roczne wydatki sięgną prawie 200 miliardów złotych i rosną szybciej niż inflacja. Prawie 87 procent z nich nie ma długów, większość mieszka poza dużymi miastami. A praktycznie żadne duże centrum handlowe w Polsce nie powstało z myślą o tym kliencie" - powiedział Mateusz Bonca.
"Podobnie jest z mieszkalnictwem dla seniorów: mamy mniej więcej pół lokalu na tysiąc osób po siedemdziesiątym piątym roku życia, a w Belgii czy Holandii ponad sto dwadzieścia. Ten rynek trzeba zbudować od zera, a seniorów na to stać, bo ponad 75 procent ich gospodarstw ma mieszkanie bez kredytu. To uśpiony kapitał, a nie tylko grupa, której trzeba pomagać. W handlu zresztą już widać, kto wygrywa: formaty bliskie ludziom, convenience, apteki, przychodnie, dobra gastronomia, usługi. Wszystko, czego nie da się przenieść do internetu" - dodał.
Podał, że drugim ważnym tematem jest Dual Use, choć pojęcie to rozumiane jest bardzo różnie.
"Dla mnie to projekty, które jednocześnie pełnią funkcję cywilną i wspierają potrzeby obronne państwa. Nasz rynek wciąż widzi obronność głównie jako koszt, jako konieczność dostosowania budynku do sytuacji kryzysowej. Tymczasem na dojrzałych rynkach to pole do partnerstwa publiczno-prywatnego: państwo dokłada się do inwestycji i ogranicza potrzebę budowania osobnej infrastruktury wojskowej, a inwestor zyskuje dodatkowe finansowanie" - powiedział.
"Przy wydatkach na obronność rzędu czterech, pięciu procent PKB jest tu dużo do zrobienia, także ze środków z KPO. Na razie jesteśmy na etapie budowania wspólnego rozumienia tematu. O potencjale mówi wiele osób, mało kto próbuje odpowiedzieć, jak takie projekty miałyby naprawdę działać" - dodał.
Mateusz Bonca wskazał, że po stronie kapitału dzieją się dwie dobre rzeczy.
"Wraca kapitał zagraniczny, najbardziej aktywni są inwestorzy z krajów nordyckich, bałtyckich, z Czech, częściowo z Azji i Stanów Zjednoczonych. Coraz częściej interesują ich też nowe formy inwestowania, choćby transakcje typu sale and leaseback. Ważniejsze jest jednak to, że rośnie kapitał krajowy. Przez dwie dekady nawet 90 do 95 procent pieniędzy na naszym rynku pochodziło z zagranicy, dziś to się zmienia" - powiedział.
"Srebrna gospodarka jest częścią tej samej historii, to krajowy kapitał, który czeka na dobre produkty. Zmieniła się też oś, na której porównujemy aktywa. Kiedyś było to biuro do biura, dziś powinniśmy pytać, czy za dziesięć lat w danej lokalizacji wciąż będą konsumenci, pracownicy i pacjenci" - dodał.
Podał, że w związku z tym JLL zbudowało własne narzędzia sięgające poziomu powiatów dla biur, magazynów i handlu: Demographic Resilience Index, Logistics Agility Index i E-commerce Index.
"Sedno jest takie. Mamy mniej więcej dziesięć lat, do 2035 roku, żeby zająć pozycję, bo potem zmiany przyspieszą, a w latach 2040 do 2050 z rynku pracy ubędzie kolejne trzy miliony osób. Demografii nie traktuję jako zagrożenia do przeczekania, tylko jako przewagę do zdobycia, i to teraz. Żeby się udało, potrzebujemy przede wszystkim stabilności regulacyjnej" - powiedział Mateusz Bonca.
"Rynek poradzi sobie w bardzo różnych warunkach, pod warunkiem że zasady gry są przewidywalne. Warto rozmawiać o rozwiązaniach zwiększających udział krajowych inwestorów, choćby o REIT-ach, ale najważniejsze pozostaje spójne i stabilne otoczenie prawne, bo tylko ono pozwala podejmować decyzje z odpowiednim wyprzedzeniem" - dodał.