Kończy się okres dwucyfrowego wzrostu podaży nowych powierzchni magazynowych, a rynek stabilizuje się na poziomie 6–7 proc.
Coraz większy udział w aktywności najemców mają renegocjacje umów, a liczba inwestycji spekulacyjnych systematycznie maleje.
Rosnące znaczenie zyskują projekty produkcyjne, nearshoringowe, infrastrukturalne i obiekty realizowane na potrzeby konkretnych użytkowników.
Przedstawiciele branży nieruchomości magazynowych podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie ocenili, że polski rynek magazynowy kończy etap dwucyfrowych wzrostów podaży nowych powierzchni. Obecnie dynamika rynku stabilizuje się na poziomie 6–7 proc.
Jak wskazano, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zbliżają się do 40 mln m kw., jednak charakter rozwoju rynku wyraźnie się zmienia. Rosnący udział renegocjacji umów najmu, ograniczenie liczby inwestycji spekulacyjnych oraz większa selektywność kapitału wskazują, że etap prostego wzrostu wolumenowego dobiega końca.
Jednocześnie rynek rozwija się w kilku odmiennych kierunkach. Coraz większe znaczenie mają aktywa infrastrukturalne zależne od dostępu do energii, projekty produkcyjne i nearshoringowe, logistyka miejska oraz tradycyjne parki regionalne, funkcjonujące według różnych modeli ekonomicznych.
"Zbliżamy się bardzo szybko do granicy 40 mln m kw., jeżeli chodzi o powierzchnie magazynowe w Polsce. Kończymy etap dwucyfrowych wzrostów, jeżeli chodzi o podaż nowych powierzchni magazynowych. Możemy zauważyć, że podaż teraz stabilizuje się na poziomie 6-7 proc., a więc ta dynamika zmienia się. Ewolucji również poddaje się popyt klientów. Widzimy, że coraz większy udział w popycie mają renegocjacje umów najmu" - powiedział Michał Rafałowicz, Regional Director w Newmark Polska.
"Widzimy też coraz mniejszy udział w nowej podaży obiektów spekulacyjnych" - dodał.
Jak wskazał, spośród około 70 obiektów magazynowych będących obecnie w budowie w Polsce jedynie od 12 do 14 realizowanych jest w formule spekulacyjnej.
"Biorąc pod uwagę jednak wysoką aktywność najemców - bo szacujemy ją mniej więcej na ten rok na około 6 mln m kw. - widzimy, że rynek wkracza w sferę dojrzałości. Teraz chodzi o precyzyjne spotkanie wymogów najemców, a nie walkę na metry" - powiedział Michał Rafałowicz.
Odmienne spojrzenie przedstawił Michał Samborski, Regional Managing Director & Head of Development w Panattoni, który ocenił, że rynek magazynowy nie osiągnął jeszcze pełnej dojrzałości, choć posiada bardzo solidne fundamenty wzrostu.
"Jesteśmy w tej chwili rynkiem z solidnymi podstawami. Rynkiem, którego siłą jest stały i zmienny popyt. Rynkiem, gdzie możemy się cieszyć, że dużo nowych inwestycji jest zabezpieczonych przed najmem" - powiedział.
"My - Panattoni - podążamy od wielu lat taką stabilną ścieżką rozwoju. Jak sobie patrzymy w jakim miejscu rynek jest w Europie Zachodniej, w Niemczech to sobie odpowiadamy na pytanie, gdzie my jesteśmy. Czasami mam wrażenie, że trochę pomijamy te błędy rynków zachodnich i idziemy do przodu lepszą drogą" - dodał.
Samborski podkreślił również, że działalność Panattoni wykracza obecnie poza tradycyjny segment magazynowy. Według niego określenie „Industry” znacznie lepiej oddaje profil realizowanych inwestycji, ponieważ magazyny stanowią mniej niż 50 proc. portfela projektów. Wśród realizowanych obiektów znajdują się m.in. fabryki, centra usługowe, serwisy miejskie oraz wysoko wyspecjalizowane obiekty przemysłowe.
"Tutaj jest takie dostosowanie, nawiązanie bardzo mocnej relacji deweloper-klient, obiekt dostosowany do potrzeb, obiekt bardzo często szyty na miarę, obiekt budowany w formule indywidualnej - tyczy się to nie tylko obiektów, które w całości są na miarę" - powiedział Michał Samborski.
"W ramach parku, w ramach obiektów wielonajemcowych te powierzchnie też muszą być customizowane pod klienta. Muszą być łatwo readaptowane, bo z jednej strony jest oczekiwanie, żeby obiekt był unikatowy, spełniał konkretne funkcje, a z drugiej strony mógł być readaptowany po okresie pięciu, siedmiu lat i mógł mieć nowe życie" - dodał.
Odnosząc się do kwestii dostępności energii elektrycznej dla nowych inwestycji, Samborski wskazał trzy kluczowe aspekty.
"Pierwszy aspekt to jest właściwie przygotowanie projektu. Jeżeli od początku przygotowujemy projekt z odpowiednim spozycjonowaniem pod klienta to jesteśmy w stanie zapewnić wymaganą ilość energii elektrycznej do potrzeb najemców. To nie jest kwestia problemu, że nie ma energii w sieci. Problemem jest to, że czasem mamy znaczne zakresy do przebudowy, dobudowy, ale to jest zarządzalne. To po prostu wymaga właściwej pracy u podstaw" - powiedział Samborski.
"Drugi aspekt na rynku to jest blokowanie zbyt dużych mocy. Na szczęście tutaj nowelizacja, która weszła na koniec marca i która wymusza wnoszenie opłat za blokowanie mocy, rozwiąże ten problem. Nie będzie blokowania mocy spekulacyjnie, tylko firmy będą faktycznie zawierały umowy na tyle mocy ile potrzebują. Trzeci element, to jest właściwa współpraca z najemcą" - dodał.
Kamil Szabłowski, Senior Leasing Manager w 7R, ocenił, że Polska pozostanie jednym z kluczowych centrów logistycznych i przemysłowych w Europie.
"Może nie tak dynamicznie, jak przez ostatnie 15-20 lat, natomiast nadal będzie się rozwijać. Odnośnie tego, czy mamy jakieś ograniczenia - są to ograniczenia strukturalne w zakresie składu energii czy też ograniczenia gruntowe. Natomiast mamy te możliwości" - powiedział.
"Obecnie nikt nie zadaje pytań, ile metrów jeszcze można wybudować, tylko zadawane są pytania, co te metry tak naprawdę oznaczają. Przechodzimy z fazy: budujemy na potęgę do fazy: jak budujemy, gdzie budujemy" - dodał.