Autorzy Avison Young:
Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager
Katarzyna Madej - Director, Industrial Agency
Łukasz Ciepły - Director, Industrial Agency
Dorota Koseska - Director, Industrial Agency
Katarzyna Burlińska - Senior Consultant, Industrial Agency
Warszawa
Rynek w liczbach:
7,4 mln mkw. istniejącej powierzchni
640 tys. mkw. w budowie
4,90 - 8,00 - czynsz euro/ mkw./ miesiąc obszar w mieście
3,20 - 6,95 czynsz euro/ mkw./ miesiąc obszar poza miastem
Warszawa I - obszar w mieście
Gotowa powierzchnia w centrum uwagi
W I strefie warszawskiej dominowali klienci oczekujący szybkiego rozpoczęcia działalności, często w ciągu 2–3 miesięcy od podpisania umowy. Kluczowe znaczenie miała dla nich dostępność modułów oraz sprawna realizacja części biurowej.
Logistyka ostatniej mili napędza popyt
Większość transakcji koncentrowała się w przedziale 2 000 - 3 000 mkw., przy czym pojedyncze projekty osiągały około 8 000 -
10 000 mkw. Struktura popytu miała w dużej mierze charakter dystrybucyjny i miejski. W procesach negocjacyjnych dominowały zachęty w postaci okresów zwolnień z czynszu oraz budżetów na aranżację powierzchni biurowej i magazynowej.
Lokalizacje przyjazne pracownikom jako kluczowy atut
Najemcy zwracali szczególną uwagę na jakość i funkcjonalność części biurowej, dostępność miejsc parkingowych oraz dobre skomunikowanie z miastem. Wśród najczęściej wybieranych lokalizacji utrzymywały się Targówek oraz okolice Okęcia.
Zielona logistyka zyskuje na znaczeniu
Zrównoważony rozwój odgrywa coraz większą rolę, a najemcy coraz częściej włączają do negocjacji najmu wymagania dotyczące instalacji paneli fotowoltaicznych. Kwestie środowiskowe stają się rosnącym priorytetem, szczególnie w projektach logistyki miejskiej.
Warszawa II - obszar poza miastem
Przedłużenia umów dominują w strukturze popytu
Renegocjacje umów najmu pozostawały główną aktywnością na rynku. Zaobserwowaliśmy ograniczony popyt na duże moduły, ponieważ większość najemców utrzymywała dotychczasową skalę działalności lub decydowała się jedynie na niewielkie rozszerzenia.
Presja na czynsze
Nowo ukończone projekty zwiększyły presję cenową w konkurencji ze starszymi, tańszymi obiektami. W efekcie obserwowano wyraźną presję na stawki efektywne oraz większą elastyczność właścicieli w zakresie pakietów zachęt, co wzmacniało pozycję negocjacyjną najemców.
Ostrożne podejście do nowych inwestycji
W 2025 roku oddano do użytkowania kilka nowych obiektów magazynowych, jednak część z nich pozostawała w trakcie komercjalizacji i oczekiwała na pierwsze umowy najmu. Skala projektów spekulacyjnych była ograniczona, a nowe inwestycje realizowano ostrożnie.
„W 2025 roku warszawski rynek magazynowy wszedł w fazę większej równowagi, przechodząc od dynamicznej ekspansji do bardziej selektywnego rozwoju.
Ostrożniejsze podejście deweloperów i realizacja projektów głównie z zabezpieczonym popytem przełożyły się na większą równowagę po stronie podaży. Jednocześnie znacząca część aktywności koncentrowała się wokół powierzchni dostępnych od zaraz, odpowiadających na bieżące potrzeby najemców.” – Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency
Górny Śląsk
Rynek w liczbach:
6,2 mln mkw. istniejącej powierzchni
200 tys. mkw. w budowie
3,80 - 5,40- czynsz euro/ mkw./ miesiąc
Najemcy świadomi ryzyka
Widoczna była większa ostrożność po stronie najemców; rzadziej decydowali się na relokacje, częściej natomiast renegocjowali istniejące umowy, koncentrując się na optymalizacji kosztów i efektywności operacyjnej. Ekspansje były realizowane w sposób bardziej przemyślany i uzależniony od realnego wzrostu biznesu.
Rynek napędzany logistyką i produkcją
Największą aktywnością cieszyły się strategiczne lokalizacje, takie jak Gliwice, Sosnowiec czy Ruda Śląska. Region nadal przyciągał firmy łączące działalność logistyczną i produkcyjną. Strukturę najemców tworzyły zarówno firmy 3PL, jak i przedsiębiorstwa produkcyjne, w tym z sektora motoryzacyjnego, co potwierdza zróżnicowany i odporny charakter rynku.
ESG jako czynnik przewagi konkurencyjnej
Czynsze bazowe utrzymywały się na stabilnym poziomie, a umiarkowana nowa podaż nie generowała istotnej presji spadkowej.
Jednocześnie coraz większego znaczenia nabiera jakość techniczna budynków i aspekty ESG; certyfikaty środowiskowe, instalacje fotowoltaiczne, poprawiona izolacyjność czy energooszczędne systemy oświetlenia stały się ważnym elementem konkurencyjności projektów.
„W 2025 r. rynek magazynowy na Górnym Śląsku wszedł w fazę stabilizacji po okresie bardzo dynamicznego wzrostu w latach poprzednich. Podaż i popyt zaczęły się równoważyć, a aktywność deweloperów stała się bardziej selektywna. Ograniczono skalę inwestycji spekulacyjnych, koncentrując się głównie na projektach zabezpieczonych umowami pre-let oraz realizacjach typu BTS, dostosowanych do konkretnych potrzeb najemców.
Górny Śląsk umocnił swoją pozycję jako dojrzały, stabilny i dobrze skomunikowany rynek logistyczno-przemysłowy, w którym kluczową rolę odgrywały ostrożność decyzyjna, renegocjacje oraz wysoki standard realizowanych inwestycji.” – Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency
Wrocław
Rynek w liczbach:
5,5 mln mkw. istniejącej powierzchni
130 tys. mkw. w budowie
3,15 - 5,50- czynsz euro/ mkw./ miesiąc
Lider nowej podaży w Polsce
W 2025 roku region wrocławski należał do najbardziej aktywnych rynków magazynowych w Polsce pod względem nowej podaży.
Do użytku oddano ponad 300 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co plasuje Wrocław wśród trzech największych pod tym względem rynków w kraju.
Rosnąca rola projektów produkcyjnych
Dolny Śląsk od wielu lat przyciąga inwestycje produkcyjne z sektorów motoryzacyjnego, elektroniki oraz produkcji komponentów, co wpływa na strukturę popytu na powierzchnie magazynowo-produkcyjne. W 2025 roku znacząca część zapytań dotyczyła obiektów z możliwością adaptacji pod lekką produkcję lub realizowanych w formule build-to-suit.
Stabilizacja po okresie dynamicznego wzrostu
Po bardzo intensywnym okresie rozwoju w latach 2021-2023 rynek magazynowy we Wrocławiu w latach 2024-2025 wszedł w fazę większej stabilizacji. Deweloperzy ostrożniej podchodzili do realizacji nowych projektów spekulacyjnych, a część inwestycji była rozpoczynana dopiero po zabezpieczeniu najemców umowami pre-let.
Jednocześnie większa dostępność powierzchni na rynku, przy wskaźniku pustostanów na poziomie ok. 9–11%, pozwalała najemcom prowadzić procesy decyzyjne w bardziej komfortowych warunkach i dokładniej analizować dostępne opcje.
Stabilizacja stawek czynszowych
Po okresie dynamicznych wzrostów czynszów w poprzednich latach, w 2025 roku zaobserwowaliśmy ich stabilizację. Bazowe stawki czynszów w regionie Wrocławia najczęściej mieściły się w przedziale 3,15 - 5,50 euro/mkw./miesiąc, w zależności od lokalizacji, standardu budynku oraz długości umowy najmu.
Większa konkurencja pomiędzy właścicielami obiektów oraz rosnąca dostępność powierzchni sprawiały, że najemcy częściej mogli negocjować korzystniejsze warunki.
„Aglomeracja wrocławska pozostaje jednym z najważniejszych ośrodków logistyczno-produkcyjnych w Polsce. Region korzysta z bardzo dobrego położenia blisko granicy z Niemcami i Czechami oraz rozwiniętej infrastruktury drogowej, w tym autostrady A4 i drogi ekspresowej S8. Przyciąga zarówno operatorów logistycznych obsługujących handel międzynarodowy, jak i firmy produkcyjne z sektorów motoryzacyjnego, elektroniki oraz AGD.
Pomimo wyraźnej stabilizacji rynku po okresie dynamicznego wzrostu Wrocław pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji magazynowych w kraju. W dłuższej perspektywie rozwój regionu będzie wspierany przez silne zaplecze przemysłowe Dolnego Śląska, dalszy rozwój infrastruktury transportowej oraz rosnące znaczenie regionu w europejskich łańcuchach dostaw.” – Dorota Koseska, Director, Industrial Agency
Polska Centralna
