Sektor magazynowo-produkcyjny w Polsce odnotował w pierwszym kwartale 2026 roku silne odbicie popytu brutto do poziomu 1,58 mln mkw. oraz popytu netto do 850 tys. mkw., co stanowi najlepszy wynik od 2022 roku.
Aktywność deweloperska w sektorze magazynowym utrzymała się na ograniczonym poziomie, co przy wysokim popycie doprowadziło do spadku współczynnika pustostanów do 7,3 proc. oraz stabilizacji stawek czynszów.
Rynek inwestycyjny charakteryzuje się dominacją sektora magazynowego, który wygenerował 44 proc. całkowitego wolumenu transakcji, przy jednoczesnym wzroście popularności operacji typu sale and leaseback
Analiza zawarta w raporcie firmy doradczej AXI IMMO - Rynek magazynowy w Polsce w I kw. 2026 r., wskazuje na bardzo intensywny początek roku w sektorze. Ożywienie widoczne jest zarówno w segmencie najmu, jak i w obszarze transakcji inwestycyjnych. W okresie od stycznia do marca 2026 roku popyt brutto na nowoczesną przestrzeń logistyczną i produkcyjną osiągnął wolumen 1,58 mln mkw., co oznacza wzrost o 47 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Jednocześnie popyt netto, obejmujący nowe umowy oraz ekspansje, zwiększył się o 78 proc. rok do roku, osiągając pułap 850 tys. mkw. Wyniki te reprezentują najwyższe wskaźniki aktywności najemców odnotowane od 2022 roku.
W strukturze podażowej utrzymał się obserwowany wcześniej trend kontrolowanej aktywności deweloperskiej. W pierwszym kwartale 2026 roku deweloperzy dostarczyli na rynek 653 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowi spadek o 4 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału roku ubiegłego. W efekcie przewagi popytu nad nowo dostarczaną podażą średni współczynnik pustostanów w Polsce uległ obniżeniu o 1,2 p.p. w ujęciu rocznym i ukształtował się na poziomie 7,3 proc.
Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, wskazuje: „Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł poprawę nastrojów, szczególnie w obszarze nowych umów i ekspansji. Firmy coraz częściej wracają do decyzji rozwojowych odkładanych w poprzednich kwartałach, koncentrując się przede wszystkim na optymalizacji sieci dystrybucyjnych oraz poprawie efektywności operacyjnej. Widzimy także większą aktywność operatorów logistycznych, których udział w strukturze najmu zaczyna rosnąć. Rynek pozostaje natomiast selektywny, najemcy większą uwagę zwracają na jakość techniczną projektów, dostępność infrastruktury oraz możliwość elastycznego skalowania działalności”.
Równowaga między popytem a podażą
Dynamika strukturalna rynku w początkowej fazie 2026 roku opiera się na zrównoważeniu relacji między zapotrzebowaniem ze strony najemców a nową podażą. Odbudowie aktywności po stronie popytowej towarzyszy ostrożna polityka inwestycyjna deweloperów, przejawiająca się szczególnie w ograniczeniu liczby nowych projektów realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Bezpośrednią konsekwencją tego zjawiska jest sukcesywne zmniejszanie się zasobów niewynajętej powierzchni oraz pogłębiająca się stabilizacja warunków rynkowych. Dodatkowo, w skali ogólnokrajowej coraz mocniej zarysowują się dysproporcje regionalne, które dotyczą, zarówno specyfiki popytu generowanego przez lokalne rynki, jak i wolumenu dostępnej od zaraz nowoczesnej przestrzeni magazynowej.
Monika Rynkowska, Head of Research, AXI IMMO, wyjaśnia: „Rynek magazynowy w Polsce wszedł w 2026 rok z wyraźnie lepszym bilansem pomiędzy popytem a nową podażą. Widzimy stopniowe odbudowywanie aktywności najemców przy jednoczesnym utrzymaniu ostrożnej polityki deweloperów, szczególnie w zakresie projektów spekulacyjnych. Efektem jest dalszy spadek poziomu pustostanów oraz większa stabilizacja rynku. Coraz bardziej widoczne stają się również różnice pomiędzy poszczególnymi regionami zarówno pod względem struktury popytu, jak i dostępności nowoczesnej powierzchni”.
Magazyny liderem na rynku transakcji inwestycyjnych
W obszarze transakcji kapitałowych pierwsze trzy miesiące 2026 roku potwierdziły ugruntowaną pozycję sektora magazynowo-produkcyjnego jako jednego z najbardziej płynnych oraz preferowanych celów dla funduszy inwestycyjnych działających w Polsce. Segment magazynowo-produkcyjny zajął dominującą pozycję, generując najwyższy, wynoszący 44 proc. udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych. zrealizowanych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.
Aktywność inwestorów koncentruje się wokół dwóch skrajnych strategii lokowania kapitału. Pierwszą z nich reprezentuje zainteresowanie nowymi, zaawansowanymi technologicznie aktywami, które gwarantują długoterminowy, najlepiej dwudziestoletni, stabilny strumień dochodu i są wynajęte podmiotom o najwyższej wiarygodności finansowej. W przypadku takich nieruchomości inwestorzy akceptują relatywnie niskie stopy zwrotu, przy czym zauważalna staje się również otwartość kapitału na projekty zlokalizowane poza głównymi, tradycyjnymi hubami logistycznymi.
Drugi biegun aktywności inwestycyjnej stanowią starsze obiekty magazynowe, które wymagają wdrożenia działań z zakresu aktywnego zarządzania i restrukturyzacji.
Istotnym trendem rynkowym jest także rosnący udział transakcji typu sale and leaseback, czyli sprzedaży i najmu zwrotnego, które stanowią dla przedsiębiorstw skuteczne narzędzie uwolnienia zamrożonego kapitału przy jednoczesnym zachowaniu pełnej kontroli operacyjnej nad użytkowaną nieruchomością.
Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets, AXI IMMO, komentuje: „Pierwszy kwartał 2026 roku potwierdził, że sektor magazynowo-produkcyjny pozostaje jednym z najbardziej płynnych i poszukiwanych segmentów rynku inwestycyjnego w Polsce. Kapitał inwestujący w Polsce koncentruje się na dwóch biegunach, nowych aktywach oferujących długoterminowy – najchętniej 20-letni – stabilny dochód oraz najwyższą jakość najemców, jest wówczas skłonny oferować niskie stopy, stopniowo obserwujemy rosnącą akceptację dla projektów zlokalizowanych poza głównymi hubami logistycznymi. Na drugim biegunach pozostają aktywa starsze, wymagające aktywnego zarządzania. Coraz większą rolę odgrywają również transakcje typu sale & leaseback, które odpowiadają na potrzeby firm związane z uwalnianiem kapitału przy zachowaniu kontroli operacyjnej nad nieruchomościami”.